Depois de nove anos e R$ 5 bilhões do FGTS investidos na revitalização da Zona Portuária do Rio de Janeiro, a Caixa Econômica Federal afirma numa ação na Justiça que a operação urbana é inviável desde o seu início.

O banco afirma que o projeto, maior investimento em infraestrutura já feito com recursos do fundo de garantia dos trabalhadores, acumulava um prejuízo de R$ 2,4 bilhões em dezembro de 2018 – última demonstração financeira anual disponível. Ele pede mudanças para que a ação se torne financeiramente sustentável.

O Fundo da Investimento Imobiliário Porto Maravilha (FIIPM), gerido pela Caixa, propôs no fim de maio uma ação contra a Cdurp (Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região Portuária), órgão da prefeitura, para manter a operação de dois túneis da região cuja complexidade exige um gasto de R$ 2 milhões mensais. Embora a ação tenha um objetivo pontual, ela faz um raio-X duro de toda a revitalização.

De acordo com estudo apresentado pela Caixa à Justiça Federal, apenas um cenário improvável traria uma demanda a todos os 6,4 milhões de títulos adquiridos pelo fundo em 2011. O papéis, chamados de Cepacs (Certificado de Potencial Adicional de Construção), permitem a construção de prédios altos na região e sua revenda financiaria obras e serviços na área ao longo de 15 anos.

O cenário provável, feito antes da grave crise econômica do país em razão da pandemia do novo coronavírus, daria vazão a apenas 68% dos papéis adquiridos. Para o banco, houve “excesso de Cepacs e falha nos estudos e premissas que embasaram toda a operação“.

O volume potencial de área para a construção na região excede em muito a demanda do mercado do Rio de Janeiro, mesmo considerando um quadro de retomada do crescimento econômico“, afirma o estudo finalizado no ano passado.

A Caixa critica ainda o fato do município ter implementado políticas urbanas que prejudicaram o desenvolvimento da região. O primeiro ponto citado são os investimentos na região da Barra da Tijuca, na zona oeste, para a realização da Olimpíada de 2016.

Há queixas ainda sobre as condições dos terrenos entregues pelo município. Segundo o banco, muitos ainda não foram disponibilizados para uso, ou foram repassados com pendências ambientais.

A Caixa também solicitou ao município uma revisão das condições e compromissos do projeto, que previa inicialmente o investimento de R$ 10,5 bilhões -em valores atuais- na região em 15 anos. Resta ainda a metade desse valor a ser investido.

Dirigentes do município também não pouparam o banco de críticas nos últimos anos. Um dos questionamentos foi a estratégia do fundo imobiliário de, em vez de vender os Cepacs, usar os papéis para se tornar sócio dos poucos empreendimentos erguidos na região. A decisão, para a prefeitura, adiou a entrada de recursos que poderiam ajudar no fluxo de caixa e na manutenção das obras e serviços.

A Cdurp também entrou com uma ação contra a Caixa na segunda-feira (1) cujos termos estão em sigilo.

Há nove anos, o FIIPM comprou os 6,4 milhões de Cepacs e o direito sobre 400 mil metros quadrados de terrenos na zona portuária. Pagou à vista R$ 3,5 bilhões, com dinheiro do FGTS, e se comprometeu a repassar outros R$ 6,5 bilhões -em valores atualizados- por 15 anos.

Era com a revenda desses terrenos e papéis que o banco manteria o cronograma de repasse acertado com o município até 2026. Com essas transferências, a prefeitura pagaria à concessionária Porto Novo, responsável pelas obras e serviços básicos previstos para a região, como limpeza e gerenciamento de trânsito.

A venda pela prefeitura de um lote único ao fundo foi viabilizada por acerto político entre o ex-prefeito Eduardo Paes (DEM) e o ex-presidente Lula.

Arrematando todos os Cepacs de uma vez, o banco disponibilizou recursos suficientes para que as principais obras do projeto -como a nova Praça Mauá e o Museu do Amanhã– fossem inaugurados até 2016, ano da Olimpíada na cidade. A alternativa totalmente privada previa a venda pelo município direto aos mercado em leilões, o que deixaria o andamento das obras vulnerável ao interesse ou não dos empreendedores.

Afetada pela crise econômica a partir de 2014, a Caixa comercializou menos de 10% dos Cepacs adquiridos. Quase sua totalidade foi usada para ter participação em empreendimentos, o que não gerou caixa ao FIIPM.

Em 2015, o FGTS teve de aportar mais R$ 1,5 bilhão para manter o cronograma das obras. Em 2016, nova engenharia financeira teve de ser feita. Desta vez, o município emprestou R$ 198 milhões para o FIIPM, e a concessionária aceitou outros R$ 725 milhões em Cepacs como garantia de pagamento.

Após o início da gestão Marcelo Crivella (Republicanos), a prefeitura voltou a exigir que o fundo da Caixa aportasse os valores devidos.

Os impasses fizeram com que o ambicioso projeto de obras e serviços públicos se desidratasse, resumindo-se atualmente à manutenção de dois complexos de túneis na área. O investimento anual que girava em torno de R$ 400 milhões se limita desde setembro do ano passado ao gasto de R$ 4,3 milhões mensais.

Agora, a Caixa pediu à Justiça para que tenha a autorização para repassar R$ 2 milhões por mês, ao longo de seis meses, diretamente à Porto Novo, para que faça a manutenção dos túneis. O banco pede para que o valor seja abatido de seus compromissos junto ao município.

A preocupação é que, caso a concessionária paralise os serviços, a complexa estrutura se deteriore rapidamente, prejudicando mais a atratividade da região. Por estarem abaixo do nível do mar, os túneis contam com monitoramento do movimento de veículos, ventilação forçada para controle da qualidade do ar e drenagem de água por meio de 14 bombas submersíveis que recolhem, armazenam e conduzem para o mar toda a água superficial e de infiltração.

A Cdurp disse, em nota, que há duas ações em curso “para a retomada da PPP e continuidade da revitalização da região porturária“. Caixa e Porto Novo não quiseram se pronunciar.

As informações são do jornal Folha de S.Paulo.



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6 COMENTÁRIOS

  1. É uma pena, q esse projeto ñ avance, tbm com o que estamos vendo em tds as esferas do governo, acredito q se o presidente da CEF, pensasse um pouco mais no Rio, ao invés de falar as bobagens na reunião com os ministros, e o presidente, aliás q tanto êle sorri quando o chefe fala, hummm….

  2. A muito eu apósto que com a permissão da Marinha do Brasil, a prefeitura e a Bradesco Seguros, poderia ser estalada ali no Porto Maravilha a árvore de Natal da Lagoa, acredito fielmente que vai ser um sucesso maior que na copa do mundo, ajudaria a revitalizar o local e seria um alento p/ os cariocas, a Light também poderia continuar a apoiar, e a Bradesco já mora lá.

  3. Que novelão. Na verdade creio que o problema aqui é a Caixa que só pensa em dinheiro, a Cdurp por falta de planejamento e a Prefeitura por falta de inovação e visão a longo prazo. Lembrando que a gestão atual Crivella é tristemente uma ausência de governo. A Região do Porto Maravilha hoje está LINDA, uma das áreas mais aprazíveis da cidade, de um lado temos a Praça Mauá, o Boulevard Olímpico (com uma vista espetacular para a Baía de Guanabara), o Museu do Amanhã (que já virou um símbolo arquitetônico do Rio e cartão postal), o Museu de Arte do Rio, o Aqua Rio (o maior aquário da América Latina), o mural Etnias do Eduardo Kobra (que é a maior pintura a céu aberto do mundo) e a roda gigante Rio Star (a maior roda gigante da América Latina). Tudo isso com o charme do VLT parando entre as estações e prédios sofisticados e espelhados o que deixou o Porto com ares de primeiro mundo. A região está linda! Desde a queda da Perimetral, toda a região do Porto virou um novo cartão postal e ícone turístico para a cidade que atrai turistas estrangeiros e cariocas de maneira geral. É lindo de se ver ali nos fins de semana famílias inteiras e turistas aproveitando o local. Agora é tempo de investir e não jogar a toalha para o alto. É tempo de trazer mais atrativos turísticos. Falta o Mercado do Porto, aquela área do Cais do Valongo poderia ser construído um Museu da Escravidão já que ali foi onde mais desembarcou escravos no mundo, um Museu de Cera com vários personagens e personalidades (poderia ser o maior da América Latina), a reforma da hemeroteca digital da Biblioteca Nacional (que fica naquele prédio abandonado bem ao lado da Roda Gigante), a construção da nova sede do Banco Central, um Shopping de grande porte que podia ser instalado no Moinho Fluminense, o IPHAN retirar o tombamento daqueles galpões para que o arioca e turista pudesse ter uma vista mais incrível da Baía de Guanabara exceto pelo Píer Mauá, etc. E cadê os imóveis residenciais prometidos por várias gestões desde o início da Reforma? Aquela área precisa de condomínios, de imóveis de alto padrão para fincar de vez a revitalização no local e encher de vida a região. Assim também como é importante ter ali serviços como supermercados, restaurantes, lojas, etc. A iniciativa privada também deve investir no local atraindo mais empresas. Parem de pensar somente em dinheiro e brigas estúpidas na Justiça e deixem um legado para o Rio de Janeiro! Invistam mais! O Porto Maravilha hoje com tantos atrativos turísticos e culturais tem um potencial enorme para ser como o Puerto Madero em Buenos Aires e Lower Manhattan em Nova York que são bairros que foram revitalizados em regiões portuárias a beira de rios e Baías. Portanto, CAIXA, Cdurp e Prefeitura do Rio, tomem vergonha, parem com essa briga idiota e invistam na região do Porto Maravilha! Vamos deixar o nosso Porto bonito assim como é feito nos Países de fora com planejamento urbano e estética urbana. Como o meu pai diz: ”Ser brasileiro é desgostoso porque aqui só se pensa em dinheiro e não em projetos a longo prazo ou em deixar legados para a cidade.”

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