Evitar aumento na taxa condominial pode parecer uma decisão simpática, mas sem o devido planejamento, ela pode se transformar em dor de cabeça — tanto para os moradores quanto para o síndico. A advertência é da administradora e professora Rosely Schwartz, especialista em condomínios, que alerta para os riscos de se aprovar orçamentos subestimados ou de usar o fundo de reserva sem critério.
“É comum que, por receio de desagradar, o síndico proponha um reajuste menor do que o necessário”, afirma Rosely. “Mas, nesse caso, ele pode acabar comprometendo as finanças do condomínio e ser responsabilizado civil e criminalmente.”
Segundo a especialista, o cenário se agrava quando o síndico obtém uma autorização genérica da assembleia para utilizar o fundo de reserva em despesas ordinárias. “Isso equivale a dar carta branca para cobrir qualquer gasto. A conta, uma hora, não fecha — e o gestor acaba se complicando”, explica.
Mais grave ainda, segundo Rosely, é o uso indevido do fundo sem qualquer autorização. “Se isso acontecer, os condôminos têm todo o direito de questionar, inclusive judicialmente. E, caso uma auditoria externa detecte a irregularidade, o síndico pode responder por má gestão.”
A previsão orçamentária é a principal ferramenta para evitar esse tipo de problema. De acordo com o Código Civil (artigo 1.350), ela deve estimar todos os custos e receitas do condomínio ao longo de um ano. Para isso, é necessário analisar os gastos do exercício anterior e aplicar os reajustes previstos por contrato ou índices oficiais.
“Cada tipo de despesa deve ser classificado corretamente: água, luz, manutenção, salários, por exemplo”, detalha Rosely. As chamadas despesas ordinárias — aquelas de rotina — devem ser separadas das extraordinárias, como obras estruturais, pintura de fachada ou instalação de equipamentos.
As despesas extraordinárias, reforça a administradora, só podem ser executadas com aprovação em assembleia específica, mesmo que o condomínio tenha dinheiro em caixa. “É uma exigência legal e uma prática de boa governança”, afirma.
Outro ponto importante é a definição da taxa condominial com base na previsão orçamentária. “Se o valor calculado indicar necessidade de aumento, o síndico deve ser transparente com os moradores e mostrar as medidas adotadas para conter custos, como renegociação de contratos ou redução de horas extras”, recomenda.
Rosely também orienta que os condomínios evitem contas bancárias do tipo “pool” — aquelas que reúnem os recursos de vários clientes da administradora. “O ideal é ter conta própria em nome do condomínio, inclusive com contas separadas para o fundo de reserva e o fundo de obras”, finaliza.
A adoção dessas boas práticas ajuda a garantir a sustentabilidade financeira do prédio, evita conflitos e resguarda a atuação dos síndicos diante da legislação.
