Usar os direitos de construir públicos da Cidade de São Paulo foi a solução dada pela Prefeitura daquela cidade para viabilizar um novo Parque na cidade; o Parque da Augusta.
Segundo a publicação da Folha no último dia 10 de agosto, o controvertido Parque da Augusta só foi possível ser constituído porque a Prefeitura de São Paulo pagou, em direitos de construir aos donos do terreno de 24 mil m², o correspondente a R$ 18,3 milhões. Este valor corresponde aos 3.322 m² transferidos da Prefeitura às construtoras Cyrela e Seti, que poderão usar estes mais de três mil m² construtivos em outro lugar da cidade.
Isto foi viabilizado porque desde 2014, a Prefeitura de São Paulo assumiu a titularidade dos direitos adicionais de construir, acima do índice construtivo básico, que é de uma vez a área de qualquer terreno*. Ou seja, se uma construtora tem um terreno de 500 m², mas pretende construir um prédio com 3000 m² (três mil m²), ela terá que comprar da Prefeitura, através do instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir, 2500 m² adicionais.
No caso acima, a construtora que recebeu os 3.322 m2 pelo terreno da Augusta que virou parque público, não precisará comprar, em uma futura construção, o adicional construtivo, pois ela já o terá em mãos, advindos do seu ex-terreno da Augusta (feitos os devidos cálculos de equivalência financeira).
Parque Dois Irmãos – Caso semelhante foi feito, muitos anos atrás, com a criação do Parque Dois Irmãos, no Leblon, na Zona Sul do Rio de Janeiro. Lá, a área era privada e com uma discussão judicial sobre a validade da permissão de construção, que o então proprietário da área queria fazer valer. Para finalizar a demanda judicial, e implementar o belíssimo parque público hoje lá existente, a Prefeitura do Rio transferiu os direitos de construir daquele terreno para outro que o proprietário tinha na Barra da Tijuca, na Zona Oeste. Assim, viabilizou-se o Parque Dois Irmãos, no Rio.
A diferença entre o caso do Rio (Parque Dois Irmãos) e o de São Paulo (Parque da Augusta) é que no caso do Rio a negociação dos índices construtivos foi um caso excepcional, enquanto em São Paulo a negociação dos índices pode ser considerada como ordinária, uma vez que, em São Paulo, adota-se, ao contrário da legislação de uso do solo carioca, para toda cidade um índice básico privado 1, e índices construtivos adicionais que devem ser adquiridos ao poder público, por serem recursos públicos urbanísticos *.
Contrapartidas financeiras – A partir da correta implantação, pelo plano diretor paulistano, do instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir com índice básico 1 para toda a cidade, não só foi possível à Prefeitura daquela cidade recolher uma média anual de R$ 200 milhões em contrapartidas financeiras para o seu orçamento, como também viabilizar uma negociação acima, sem desembolsar um só centavo do apertado orçamento da cidade.
Ou seja, a Prefeitura de São Paulo viabilizou o Parque da Augusta (inclusive os custos de sua implantação), sem desembolsar um tostão, porque usa, deste 2014 (quando aprovou o seu novo Plano Diretor), o instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir como manda o Estatuto da Cidade, e a Resolução 148 do Ministério das Cidades.
Fica a pergunta; por que será que o restante das cidades brasileiras, tão choronas de recursos, não fazem o mesmo?
