O mercado imobiliário tem sido afetado há anos por um entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que o contrato de permuta (troca) não deve ser equiparado, na esfera tributária, ao de compra e venda, uma vez que a a troca de um imóvel por outro bem não registra nenhum tipo de lucro. Segundo esse entendimento, há apenas uma substituição de ativos, conforme argumento a advogada e diretora da Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-ES), Marianne Rios Martins, no jornal A Gazeta (ES). E se foram trocados um pelo outro, este é um claro indício de que possuem valores equivalentes.
No que diz respeito à permutas imobiliárias, o STJ tem decidido de forma favorável à existência de tributação (impostos) em casos em que há uma torna – complementação financeira de parte do valor da permuta – e, mais especificamente, a tributação deve recair apenas sobre a parcela complementar, e não sobre a parte permutada.
No entanto, um precedente gerado pela Procuradoria Geral da Fazenda Nacional, através do Despacho PGFN nº 167, publicado em 11.04.2022, consolida o entendimento favorável aos contribuintes, através do estabelecimento de duas orientações importantes para o encerramento de tal discussão. Antes, apesar de a justiça entender que não incide imposto, mesmo assim a Procuradoria tentava judicialmente conseguir que o imposto fosse pago!
A partir da nova normativa, os procuradores fazendários estarão finalmente desobrigados de oferecer contestação, contrarrazões ou recorrer. Eles, no entanto, devem apresentar desistência dos recursos já interpostos, em processos que tratem sobre a equiparação ao recolhimento de tributos na permuta de imóveis e contratos de compra e venda por empresas do setor imobiliário, uma vez que não devem ser reconhecidas como receitas ou rendas tributáveis IRPJ, CSLL, COFINS ou PIS, por empresas optantes pelo lucro presumido. É uma grande vitória para o setor.
Com o novo entendimento da Procuradoria, os auditores da Receita Federal não poderão constituir novos créditos tributários ou lavrar autuações fiscais, com exceção dos casos onde haja comprovação mediante apresentação de documentos no sentido contrário ou nas situações em que haja uma parcela complementar na permuta, a tal “torna”.
O Despacho PGFN, dessa forma, estabelece uma maior segurança jurídica, especialmente, para as incorporadoras e para os loteadores que abrem uma Sociedade de Propósito Específico (SPEs), em suas operações, para permitir que a empresa receba do proprietário o terreno, permutando futuras unidades residenciais no próprio empreendimento. A medida evita que o empresário fique sem dinheiro e, ainda permite o recolhimento dos tributos pelo lucro presumido.
O PGFN possibilitou, ainda, que as empresas que tenham recolhido os tributos anteriormente mencionados na permuta, nos 5 últimos anos, requeiram restituição ou compensação dos valores indevidamente pagos.
