Retrofit de prédios abandonados atrai fundos de investimento bilionários

Após a aprovação, pelas prefeituras do Rio e São Paulo, de leis de incentivo que incluem descontos no IPTU, o segmento se tornou mais atraente para os empreendedores, mas nem tudo são flores

Praça XV, no Centro do Rio de Janeiro / Wikipedia

O rentável mercado de retrofit é uma das apostas da Jive Investments para os próximos anos. De olho no déficit habitacional de 5.8 milhões de moradias, segundo um levantamento da Fundação João Pinheiro, a empresa vê no retrofit uma das soluções para a eterna crise de habitação no Brasil. Atualmente, a Jive conta com mais de 1.000 imóveis em sua carteira. Cidades como o Rio, Salvador e São Paulo, que vêm aprovando grandes projetos de revitalização de suas regiões centrais históricas, começam a ser alvo de empreendedores como a Jive.

A Jive, por exemplo, trabalha com ativos estressados (distressed assets), com foco na originação, aquisição e recuperação de créditos, imóveis e outros ativos ilíquidos, e adquiriu 5 prédios abandonados ou subutilizados no Rio de Janeiro, em São Paulo, em Salvador, em Nova Iork, na região do Queens. As informações são do site The World News Brazil. Estes fundos têm como alvo edifícios que possuem grandes débitos ou que precisam ser vendidos rapidamente por seus donos.

As construções vão passar por uma requalificação, além de serem retrofitadas, para que os edifícios fiquem disponíveis para a locação ou venda como unidades residenciais. O retrofit é o aproveitamento da estrutura e da fachada, com a renovação de todo o resto, deixando o prédio absolutamente novo.

Após a aprovação, pelas prefeituras do Rio e São Paulo, de leis de incentivo com descontos no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), que permitem a recuperação e a requalificação de imóveis abandonados em residenciais, na região central das cidades, o segmento se tornou mais atraente aos olhos dos empreendedores. No caso do Rio de Janeiro os benefícios são muito maiores; incluem ganhos de metros quadrados para serem utilizados em construções em bairros mais valorizados, a possibilidade de se adicionar mais um andar comum, e a dispensa de vagas de garagem.

Para a Jive, os investimentos em projetos de retrofit representam aproximadamente 5% dos R$ 8,2 bilhões, sob a sua gestão. A empresa usou os recursos do fundo Jive Distress III para adquirir os 5 edifícios. O Distress III foi lançado, em 2020, e levantou R$ 4 bilhões, dos quais 75% já foram investidos.

Dois prédios já foram entregues pela Jive: o Queens, em Nova Iorque; e o Edifício Capemi, no centro de Salvador. O primeiro, entregue em maio, está com os primeiros contratos de locação em fechamento. Já o Capemi, que passou por obras nos últimos 6 meses, será entregue em julho. Salvador tem experimentado grande progresso turístico com a revitalização de edifícios abandonados no entorno da Avenida Chile, como foi o caso do Fera Palace Hotel e do Fasano Hotel, que funciona no prédio onde funcionava o jornal A Tarde.

Assim como a Jive, outras empresas e fundos também estão de olho no segmento. É o caso da Mogno que, em 2018, captou R$ 70 milhões para um fundo exclusivamente voltado para o retrofit de imóveis no centro de São Paulo: o FII Mogno Real Estate Impact (MGIM11). As empresas Illion Partner e Valora Investimentos também atuam no segmento. É sabido que a Mogno busca prédios na região do Centro do Rio, dizem fontes do mercado imobiliário.

Mas nem tudo são flores neste mundo de ativos estressados e benefícios fiscais. Recentemente a Capitânia Investimentos se desfez do prédio do Largo de São Francisco, 34, com mais de 8.000m2. Segundo fontes da prefeitura, a venda do prédio por cerca de 7 milhões se reais teria sido inviabilizada por uma avaliação da municipalidade, para fins de pagamento de Imposto de Transmissão, em mais de 80 milhões de reais: mais de dez vezes mais do que seu preço real de venda. A avaliação absurda da prefeitura inviabilizou o projeto, além de ter contrariado ordem do Superior Tribunal de Justiça, que obrigou as prefeituras a cobrar o imposto – que no Rio é de 3% – sobre o valor real das transações.Não adianta a Fazenda Municipal achacar o investidor que o Planejamento Urbano luta tanto para conquistar.”, disse ao Diário um famoso e atuante investidor imobiliário carioca.

Em maio, a Jive e a Mauá Capital, de Luiz Fernando Figueiredo, celebraram um casamento no qual as gestoras vão administrar mais de R$ 13 bilhões em ativos.

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