Por Robson Macedo, CEO da BidYou, assessoria de investimentos imobiliários
Estamos vivendo uma transição de dois períodos contraditórios. Até recentemente era um cenário de expansão monetária, alta liquidez e crédito farto. Agora, é a vez de inflação e taxa de juro de dois dígitos, além da redução de liquidez a fim de controlar e de reduzir a inflação para evitar uma possível recessão, ou pior, uma estagflação (recessão). Com este segundo cenário cabe traçar, ou melhor, avaliar o impacto no mercado imobiliário após um curto ciclo econômico de expansão. Uma maneira direta e quantitativa de compreender o panorama corrente e seu viés é observar alguns principais indicadores econômicos e específicos que influenciam direta ou indiretamente no setor imobiliário. A prévia IPCA-15 em maio deste ano apresentou uma elevação na comparação com o resultado de abril, ou seja, acima da expetativa de mercado acumulado nos últimos 12 meses: 12,4%. Cenário preocupante quando comparado à meta de inflação do governo para 2022 que é de 3,5% ao ano (a.a), sendo que a expectativa do Banco Central (BC) é de 7,89% a.a.
Visto que parte da inflação é consequência da inflação global, de acordo com o Copom (Comitê de Política Monetária), esta conjuntura inflacionária deve se intensificar com repercussões no longo prazo, o que leva a pressões inflacionárias mais prolongadas no Brasil. Resumindo: a inflação se mostra ainda bem resiliente, dificultando o processo de desaceleração da taxa básica de juros (Selic). O IGP-M de maio, índice usado, por exemplo, em contratos de locação e tarifas de financiamento imobiliário, ainda se mantém em nível elevado acumulando alta aproximada de 7,54%. O INCC, mensurador de variações de preço no setor de construção habitacional chegou a 2,81% no mesmo período, resultado superior ao mês anterior. Já no acumulado, a alta é de 7,20% a.a. Esses aumentos trazem cautela ao mercado, principalmente no que diz respeito aos preços de insumos de construção civil.
É preciso também considerar o ICST (Índice da Confiança da Construção), composto por quatro quesitos: situação atual dos negócios, carteira de contratos, expectativas com relação à evolução do volume de demanda nos três meses seguintes, e expectativas sobre a evolução da situação dos negócios da empresa nos seis meses seguintes. Esse indicador subiu em abril de 2022, sugerindo uma percepção de otimismo por parte dos empresários. Entretanto, vale ressaltar que desde o quarto trimestre de 2021 este índice apresenta uma volatilidade significante o que demonstra, de fato, uma dificuldade das empresas em visualizar a direção dos negócios no contexto atual.
A Selic, considerada o indicador mais importante na economia, pois controla a flutuação da moeda e é o principal instrumento de politica monetária, tem sofrido uma escalada relevante com impactos em todos os segmentos da economia de 2% a.a em agosto de 2020 a 13,25% a.a atualmente. O Copom tem sinalizado a necessidade de se elevar a taxa de forma menos intensa nos próximos meses, tendo em vista a resiliência da inflação. A expectativa do mercado é que a taxa chegue a 13,75%.
De volta à construção civil, importante destacar que as vendas de cimento no mês de abril seguiram a tendência de retração do primeiro trimestre deste ano. Vale lembrar que a indústria cimenteira tem um papel importantíssimo no segmento, servindo como um dos principais termômetros do setor. Essa retração vem desde o início do ano, de acordo com o SNIC (Sindicato Nacional da Indústria do Cimento). E o principal responsável são os consecutivos reajustes dos insumos: refratários, gesso, sacaria, frete marítimo e rodoviário e coque de petróleo. Outro importante termômetro é a indústria do aço, material aplicado em diversos locais, incluindo edifícios. Em abril, o volume de vendas e produção deste produto também registrou retração com relação aos meses anteriores. A mesma sequência de queda pode ser observada no ICIA (Índice de Confiança da Indústria do Aço) de maio.
Diante do exposto, é possível constatar um horizonte ainda incerto e de instabilidade geopolítica que não pode ser desprezado. Todos estes fatores já trazem consequências para o mercado imobiliário, com retração especialmente no número de lançamentos e da oferta final. De acordo com fontes especializadas, no primeiro trimestre do ano, os lançamentos foram reduzidos em 42,5% e a oferta final em 7,6%, ante o trimestre anterior. Em comparação com o último trimestre de 2021, os lançamentos do Programa Casa Verde e Amarela (CVA) foram reduzidos em 40,4% e a oferta final em 11,1%.
E quais as consequências para o mercado imobiliário com a possibilidade de novos aumentos na Selic? Entre elas estão:
1 – Crescimento do custo de oportunidade, exigindo maior ROI (retorno do investimento) pelos investidores para direcionar recursos em empreendimentos;
2 – Aumento do custo do capital, trazendo dificuldade na compra de imóveis para os interessados que necessitam de crédito imobiliário;
3 – Aumento da dívida em empreendimentos alavancados e crescimento nas taxas de desconto, impactando negativamente o valuation de incorporadoras, construtoras e fundos imobiliários.
Importante ressaltar que o financiamento imobiliário fora do CVA é atrelado à remuneração da poupança e esta não sobe na mesma proporção que a Selic. Por isso, o horizonte do crédito habitacional é de longo prazo, já que o cálculo da taxa tem como base a estrutura a termo de juros. Contudo, não significa que ela seja atrativa, pois não podemos avaliar a taxa final isoladamente, já que neste cenário de incertezas e contração o risco de inadimplência também se eleva, tendo em vista que o tomador de crédito terá uma parcela mensal a pagar por muitos anos.
Mesmo com este cenário, sempre existe uma luz no final do túnel e os ativos reais, ou seja, os imóveis, continuam sendo uma opção de proteção contra a inflação. Isso porque há uma variedade de alternativas de investimento, entre elas o segmento de leilão. Para o sucesso da aquisição, sugiro uma boa analise mercadológica e um preço de compra inferior ao valor de mercado.
