Por Fábio Fernandes Peixoto (@fabio.peixoto62) – Advogado. Professor de Pós Graduação em Direito Imobiliário.
Além dos inquilinos, a pandemia da Covid-19 está gerando muitas inquietações também nos fiadores de locação de imóveis. Fato é que, por confiança e afeto, firmaram contratos de locação com pacto de fiança, antes da pandemia, e, agora, se deparam com a perda de trabalho e renda por parte dos inquilinos, em geral, sendo os fiadores sabedores que a eventual inadimplência daqueles acarreta o risco real de perda das próprias moradias destes, pois a fiança locatícia é uma das poucas exceções à regra da impenhorabilidade do imóvel familiar para pagamento de dívidas (art. 3°, VII, Lei 8009/90).
Surge, então, a pergunta: É possível o fiador se exonerar da fiança, antes da entrega de chaves pelo inquilino?
CONTRATO DE LOCAÇAO, VIA DE REGRA, É CONTRATO DE ADESÃO.
Os contratos de locação com fiança são firmados por inquilinos/fiadores, sem que os mesmos discutam as cláusulas com os proprietários/imobiliárias. As cláusulas são preestabelecidas e o inquilino/fiador apenas adere ao contrato.
Portanto, tais contratos se configuram como contratos de adesão. Nos contratos de adesão, conforme o artigo 424 do Código Civil, são nulas as cláusulas de renúncia antecipada a direitos, tal como a cláusula de renúncia antecipada do fiador à exoneração da fiança.
Assim sendo o fiador, em regra, tem direito à exoneração da fiança, respondendo por 60 dias (art 835,CC), após a data final do contrato, não precisando aguardar os 120 dias previstos na Lei do Inquilinato, e nem a entrega das chaves pelo inquilino.
O DIREITO À EXONERAÇÃO DURANTE A PANDEMIA
A Lei do Inquilinato (lei especial) nada dispõe sobre o assunto, mas o Código Civil (lei geral) dispõe que, em caso de força maior (a pandemia assim se enquadra),em que decorra excessiva onerosidade, seja possível a exoneração do fiador, pela via extrajudicial ou judicial, no que couber.
A fiança pessoal é gratuita, benéfica, mas não se pode exigir do fiador que fique refém de sua solidariedade e coloque sua moradia em risco, em prejuízo da sua própria dignidade humana (art.1°, III, CF), até que o prazo do contrato de locação termine ou que o inquilino resolva entregar as chaves, diante de uma mudança radical do cenário mundial face a pandemia.
OUTROS DIREITOS DO FIADOR
O fiador, em regra, tem direito ao benefício de ordem, ou seja, os bens do inquilino devem responder primeiramente pela dívida do mesmo, e, só após, se necessário, os bens do fiador.
A cláusula de renuncia antecipada do fiador ao benefício de ordem, também, é nula, dentro do mesmo raciocínio acima exposto.
Para finalizar, os fiadores devem ficar atentos, pois muitos inquilinos, em tempos de pandemia, estão obtendo adiamento do vencimento dos aluguéis ou fazendo acordos, sem a interveniência daqueles, considerando o Código Civil que a moratória/acordo entre inquilino e proprietário, sem a participação do fiador, exonera o fiador.
