Desde que Carlos Eduardo Muzy alugou seu apartamento à beira-mar pelo Airbnb em 2019, o mercado de aluguéis de curta duração no Rio de Janeiro cresceu exponencialmente. Muzy, que começou em busca de uma renda extra, agora gerencia cerca de 100 propriedades e testemunha de perto o impacto da plataforma em um dos destinos turísticos mais famosos da América do Sul.

A questão é polêmica desde que o STJ começou a permitir que os condomínios proíbam as locações de curta duração. Mas o Mercado Imobiliário veio em socorro dos investidores e começou a lançar novos empreendimentos onde a Convenção de Condomínio – lei maior dentro de cada prédio – já permite de antemão esta modalidade de uso das unidades, prevendo que certos prédios antigos iriam proibir rapidinho o uso turístico das suas unidades, por conta do aumento do movimento, insegurança e bagunça que por vezes esta forma de aluguel causa em condomínios.

De acordo com uma análise da Reuters baseada em dados da empresa AirDNA, em Ipanema, há um anúncio do Airbnb para cada sete moradias. O bairro icônico, imortalizado pela música “Garota de Ipanema”, viu um aumento de 24% nos anúncios desde 2019, uma tendência semelhante à observada no vizinho Copacabana. Esse crescimento acelerado está transformando o cenário imobiliário local, gerando tensões nas associações de condomínios e aumentando, sem contar a competição com os hotéis tradicionais.

Muzy, agora empresário no ramo, cobra entre 20% e 30% dos proprietários para gerenciar aluguéis de curta duração, oferecendo serviços como limpeza, decoração e até pequenos reparos nas propriedades. “Nós basicamente dobramos de tamanho a cada ano”, afirmou ele sobre sua empresa, que utiliza plataformas como o Airbnb e também opera através de seu próprio site e loja física. Como faz Muzy, surgiram empresas imobiliárias – que se autointitulam startups – que cobram por este serviço de administração das unidades – uma evolução das velhas imobiliárias de locação por temporada, cobrando 10% sobre o faturamento dos donos do apartamento e proibindo fazer todo o trabalho. Alguns dos lançamentos mais recentes das construtoras cariocas chegam a ser feitos em convênio com empresas do tipo, como a Lobie.

Crescimento acelerado e críticas crescentes

Embora o mercado de aluguéis de curta duração tenha criado oportunidades para empreendedores e proprietários, ele enfrenta muitas críticas. Em cidades como Cidade do México, Nova York e Los Angeles, a expansão do Airbnb tem sido alvo de reclamações devido ao aumento dos aluguéis e à pressão sobre a oferta de imóveis. No Rio, especialistas como Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-Rio, acreditam que é apenas uma questão de tempo até que as autoridades intervenham.

“No Brasil, essas regulamentações levam mais tempo, mas não tenho dúvida de que o Estado vai intervir”, disse Schneider, referindo-se à possibilidade de medidas restritivas ou de taxação das empresas que gerenciam aluguéis de curto prazo.

O impacto já é sentido no mercado imobiliário, com dificuldades crescentes para encontrar aluguéis de longo prazo em bairros turísticos como Ipanema e Copacabana. Síndicos relatam desafios com o aumento de festas, segurança e o aumento das contas de condomínio, sem contar a bagunça e a falta de compromisso com a paz condominial, nas palavras de Wilton Alves, diretor da Sergio Castro Imóveis; “muitos dos que vem pra ficar 3 dias não estão preocupados com o dia a dia do condominio, não tem vergonha de fazer bobagem na frente do vizinho; não são dono lá do apartamento e nem se sentem obrigados a cumprir normas, respeitar horários”. Para ele, o uso hoteleiro de unidades de um prédio eminentemente residencial é temerário. Além disso, o profissional cita que a rentabilidade maior da locação deste tipo retira imóveis do mercado da locação tradicional, criando um problema habitacional.

Horácio Magalhães, presidente da Sociedade Amigos de Copacabana, organizou uma reunião entre síndicos e um escritório de advocacia para discutir os desafios legais relacionados aos aluguéis de curta duração. “Eles estavam buscando orientação sobre como criar regras”, explicou Magalhães, destacando o desafio de encontrar um equilíbrio entre proteger o bem-estar dos moradores e não desagradar os proprietários que dependem desse tipo de aluguel.

Perspectivas futuras e posicionamento do Airbnb

Em resposta às críticas, o Airbnb afirmou que leva a sério as preocupações sobre moradia e está disposto a trabalhar com governos para desenvolver políticas que equilibrem o crescimento do turismo com a preservação das comunidades locais.

Enquanto as tensões continuam a crescer, alguns síndicos ainda hesitam em proibir os aluguéis de curta duração, temendo desagradar os proprietários; mas as Assembleias já começam a proibir: um condomínio de Flats no Posto 6 já o fez. No entanto, as discussões sobre regulamentação e o impacto no mercado imobiliário estão longe de terminar, com um crescente clamor por regras mais claras e restrições no futuro.

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