A compra de um terreno em São Gonçalo, na Região Metropolitana do Rio, anunciada em outubro de 2023 pelo Fundo Imobiliário TRX Real Estate (TRXF11), finalmente foi concluída. Na área, que foi adquirida por R$ 160 milhões, será construído um imóvel para ser locado para a rede varejista de materiais de construção Obramax (BMB Material de Construção), pertencente ao grupo relacionado à Leroy Merlin, com perfil “Big Box“. O processo foi finalizado depois da superação das condições suspensivas e da aprovação da construção da unidade pela prefeitura gonçalense.
Os R$ 160 milhões serão pagos ao longo do desenvolvimento do projeto, sendo que o Fundo já aportou R$ 34 milhões para a aquisição do terreno, que tem, aproximadamente, 31,84 mil m² (R$ 5,6 mil/m²). A loja que será construída, terá uma área de cerca de 18,6 mil m². Segundo site Nord Investimentos, o cap rate (taxa de capitalização) da operação será de 9,43% durante o período de desenvolvimento, enquanto o cap rate estimado será de 8,50%, após a conclusão das obras.
Com prazo de vigência de 20 anos, a partir da entrega do imóvel, o contrato de locação é na modalidade Built to Suit (BTS), algo considerado atípico. O contrato envolve penalidades pesadas em caso de rescisão antecipada (saldo remanescente até o vencimento contratual) e sem revisão dos valores do aluguel. A fiança pessoal oferecida pela controladora do Leroy Merlin como garantia é fato de segurança para o negócio.
O Fundo receberá um aluguel provisório da “BMB”, locatária operando sob a marca Obramax, durante a construção da loja. O pagamento deve funcionar como um tipo de Renda Mínima Garantida (RMG) até a conclusão das obras.
Sobre a nova Obramax no Rio de Janeiro
O imóvel estará situado em uma área relativamente movimentada de São Gonçalo, próximo a empreendimentos, como o Assaí Atacadista, localizado a 1,6 km; São Gonçalo Shopping, a 2,5 km; Universidade do Rio de Janeiro (UERJ), 1,8 km; e o Centro do município: 4,4 km.
Com a entrega da unidade, o portfólio do TRXF11 passará de 55 para 56 imóveis, com o prazo médio contratual passando de 15,29 para 15,53 anos, e guidance, de R$ 0,90 a R$ 0,93.
Segundo o Nord Investimentos, a integração da Obramax ao TRX permitirá uma diversificação da receita imobiliária do Fundo, atualmente concentrada nos locatários: Assaí (31,9%), Grupo Mateus (23,19%) e Pão de Açúcar (15,14%). Com a inclusão da Obramax, as concentrações serão reduzidas para 24,90%, 21,77% e 14,68%, nessa ordem.
O contrato com a Obramax é vantajoso para o Fundo?
A aquisição do terreno segue a estratégia do TRX em dar preferência a imóveis de varejo de rua no estilo “Big Box” – grandes lojas, localizadas dentro da cidade, com espaço similar à de um galpão.
O site ressalta que enquanto a área total do terreno é de 31.842,09 m², a ABL que será construída conta com, aproximadamente, 58,4% desse total, o que indica que a existência de espaço para ampliação da ABL.
O veículo destaca ainda que, apesar de o imóvel estar em desenvolvimento, a gestão do Fundo contratou uma empresa parceira para a construção, para diluir os riscos relacionados à execução do projeto. Em caso de atrasos, no entanto, o TRXF11 poderá ter que desembolsar mais dinheiro para terminar as obras.
No que diz respeito ao cap rate informado, o inicial (9,43%) será superior ao gerado depois da inauguração da unidade (8,50%). A diferença pode resultar, de acordo com o site, do recebimento integral da “RMG”, somado aos desembolsos para o desenvolvimento da obra, que serão realizados ao longo dos 12 meses, proporcionando uma rentabilidade mais elevada por conta do fluxo escalonado dos aportes.
Apesar da gestão do Fundo não ter divulgado a exposição em caixa do projeto e o cronograma físico-financeiro da obra, o Fundo, segundo o Nord Investimentos, deve contar com recursos suficientes para sustentar os desembolsos ao longo da obra.
