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Um dos maiores pecados que pode acontecer em uma cidade é dar liberdade a especulação imobiliária. Não, não é uma crítica a construtoras que fazem o trabalho delas, tentar lucrar. Mas cabe ao poder estatal tentar freiar isso ou, ao menos, levar que a epeculação seja feita em outro local.
O caso mais recente de um engano é a especulação na área das Vargens, com a Prefeitura enviando a PEU que ninguém conhecia e não foi discutida, apenas votada pelos vereadores. No mínimo estraho..
O ex-prefeito do Rio de Janeiro, Cesar Maia, em seu ex-blog publicado na sexta-feira contou um pouco a história do mercado imobiliário no Rio de Janeiro, vale ler e reler.
O REDESEQUILÍBRIO URBANO-IMOBILIÁRIO DO RIO, E A VOLTA AO SÉCULO 20!
1. A capacidade de investir, de qualquer setor econômico, depende de seu patrimônio e da alavancagem que este dá para sua capacidade de endividamento, ou de atração de capitais. Portanto, essa capacidade é finita. O mercado imobiliário atua simultaneamente no estoque de imóveis para futura construção e nos investimentos que realiza, direta ou indiretamente.
2. Naturalmente, focaliza as áreas em que o retorno é o maior, incluindo nisso a taxa de risco e, assim, a velocidade de giro do capital que tem disponível. O mercado imobiliário do Rio, na segunda metade do século 20, concentrou grande parte de seus investimentos na Zona Sul da Cidade. A partir dos anos 70 a Barra da Tijuca ganha relevância.
3. Com as enormes taxas de expansão imobiliária da Barra da Tijuca, ocorreu, nos últimos anos, um natural declínio relativo do valor do m², na mesma lógica do mercado imobiliário já comentada neste Ex-Blog, bairro a bairro, do Centro aos bairros da Zona Sul. Mas de qualquer forma, este declínio não alterou a rentabilidade comparada com as Zonas Norte e Oeste.
4. A Prefeitura do Rio, de forma a defender a Zona Sul contra a aglomeração ocorrida nos primeiros bairros e buscando redirecionar os investimentos a toda a Cidade, aplicou o instituto da APAC -preservando o ambiente cultural- vale dizer os elementos integrados e interativos de areação, insoloção e memória. Com isso, depois de 80 anos, a Zona Sul passou a ter a menor metragem de licenças para construir das 5 grandes regiões.
5. Ao mesmo tempo, através da permissão do uso de garagens no Centro, dos PEUs da Taquara, Campo Grande e São Cristóvão, da Linha Amarela e da mudança dos parâmetros urbanísticos do grande Méier, induziu-se a realocação dos capitais. Isso ocorreu com surpreendente velocidade. As exigências apostas à Barra da Tijuca, as compensações exigidas para o equilíbrio vecinal e um novo desenho para o "Centro Metropolitano", acalmaram o mercado.
6. A crise econômica ampliou proporcionalmente o estoque de imóveis no patrimônio das empresas e afetou a dinâmica do mercado e dos ganhos do setor, reduzindo significativamente o volume de obras na Barra da Tijuca, sinalizando para uma capacidade de investir decrescente nesse momento de redinamização do mercado.
7. Nessa transição -em 2009- e finalmente com a flexibilização federal de seus imóveis, a prefeitura sinalizou a área portuária como prioritária para investimentos, aprovando o lançamento de certificados para aumento de gabaritos. Mas, contraditoriamente, começou a ceder às pressões do mercado imobiliário, flexibilizando espaços na Zona Sul e Barra, desimobilizando e ampliando os gabaritos das áreas remanescentes do metrô e outras mais que entraram de contrabando, sem exigência de mais valia àqueles que se "anteciparam". Ao mesmo tempo, disponibilizou seus atrativos terrenos na Barra da Tijuca para leilão.
8. No reaquecimento desse processo, aprovou em parceria com o legislativo a lei do PEU de Vargens, ampliando muito as flexibilidades anteriormente previstas e incluindo áreas da Barra e Recreio. Com esse conjunto de iniciativas, atraiu investimentos do setor imobiliário exatamente nos pontos priorizados por esse, e não pelas sinalizações dadas para priorizar a Área Portuária e menos ainda pelas restrições orientadoras dadas entre 2001 e 2008.
9. A sensação que fica é de improvisação, de reocupação do poder político pelo mercado imobiliário, de redeslocamento de recursos para áreas de maior renda, com infraestrutura estrangulada e estimulando a habitação precária pela proximidade com um mercado redinamizado. E assim redesequilibrando, depois de 10 anos de ação harmonizadora do poder público, a dinâmica urbana do Rio. Volta-se, no Rio, à segunda metade do século 20. Essa é a mais grave desordem urbana de todas: a promovida pelo poder de certas elites.
