Flamengo e Prefeito do Rio: o desafio de uma desapropriação improvável

Para a jurista Sonia Rabello a desapropriação do terreno do Gasômetro pela Prefeitura do Rio não é, legítima e nem constitucional.

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Vista aérea do terreno do Gasômetro onde o Flamengo deseja erguer seu estádio - Foto: Prefeitura do Rio

O decreto de desapropriação do Prefeito do Rio (Decreto nº 54.691/2024) do terreno do “Gasômetro”, na área portuária do Rio, pertencente à Caixa Econômica Federal, suscita perplexidade jurídica e urbanística, e pode contribuir para mais uma intrincada e custosa consequência patrimonial para a cidade do Rio. Vejamos os motivos abaixo.

Um ponto que deve ficar claro desde o início, conforme explicitado diretamente pelo Prefeito do Rio, é o de que ele está usando o seu maior poder estatal, como chefe do Executivo municipal, para retirar da CEF, um banco público federal, o direito de propriedade de um terreno de 88 mil metros quadrados para destinar este bem especificamente a um(a) ente/empresa privada; ou seja, para que esta pessoa jurídica privada, o clube do Flamengo, realize o seu negócio e atividade privada – um clube/estádio de futebol com outras atrações sociais.

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Ressalte-se que, para esta análise jurídico-conceitual, é de somenos importância se o clube é grande, médio, ou pequeno, amado ou não, com muitos ou poucos fãs, ou se merece ou não tal benesse. Existem inúmeros entes privados na cidade e no mundo, empresas, comércios, fábricas, escolas, hospitais, habitações, áreas de shows que, na visão de cada um, podem merecer ou não a oferta de igual benefício.

O fato jurídico é que, para proteger qualquer proprietário de ser despojado de seu imóvel pela vontade exclusiva e pessoal de qualquer prefeito, governador ou presidente, a Constituição e leis federais regularam, rigidamente, não só os procedimentos expropriatórios, como também os motivos e as consequências destes atos de império do poder público; e, especialmente, quando e se um bem expropriado pelo poder público pode ir parar no patrimônio de um ente privado, merecedor ou não, em tese, do benefício.

Então, é importante ver as perplexidades que se apresentam neste caso da desapropriação, pela Prefeitura, deste terreno da Caixa Econômica Federal, terreno este que foi por ela destinado a um fundo de investimento urbanístico habitacional na área portuária do Rio, e, se é cabível, legalmente, retirá-lo desta finalidade e atribuí-lo, especificamente, a um único beneficiário, para ali fazer o seu empreendimento empresarial esportivo.

Vale, então, pontuarmos três questões sobre tal cenário:

Primeiro ponto: A chamada “desapropriação por hasta pública” inexiste como tal na legislação brasileira. O que existe é desapropriação de utilidade pública, prevista no Decreto Lei nº 3.365 de 1941 e a desapropriação por interesse social – Lei Federal nº 4132/62, ambas ancoradas, expressamente, no art.5º, inc. XXIV, da Constituição Federal (CF). E, como é a União que tem a competência privativa para legislar sobre desapropriações (art.22, inc. II da CF), os motivos que permitem o Poder Público adquirir, compulsoriamente, bens privados, estão taxativamente listados nas duas leis federais referidas.

A principal diferença entre as duas leis que regulam as hipóteses legais do poder expropriatório do Poder Público é que nos casos previstos na lei de desapropriação por utilidade pública, os bens expropriados comporão, necessariamente, o patrimônio público, enquanto, na desapropriação por interesse social, o bem expropriado poderá ter destinação privada, em geral vinculada a algum destino social ou ambiental também previsto, expressamente, na referida lei de interesse social. Há apenas uma exceção, na lei de desapropriação por utilidade pública, que autoriza a revenda do bem expropriado ao particular: é a letra i do art. 5º do Decreto-lei 3365 que diz:

1. i) a abertura, conservação e melhoramento de vias ou logradouros públicos; a execução de planos de urbanização; o parcelamento do solo, com ou sem edificação, para sua melhor utilização econômica, higiênica ou estética; a construção ou ampliação de distritos industriais.

A rigidez das hipóteses e procedimentos expropriatórios previstos em ambas as leis de desapropriação (por utilidade pública e por interesse social) visa garantir não só que o Poder Público tenha o poder de implementar projetos, programas e obras públicas, mas também garantir que esta aquisição compulsória do patrimônio privado tenha um destino vinculado, necessariamente, a um plano urbanístico público explicito, transparente e aprovado, seja ele de uso (utilidade) pública, seja de interesse social. Se isto não estiver claro, estabelecido, e comprovado, ou seja, se não houver um projeto público de utilização do imóvel1, a desapropriação não pode ser considerada legal e legítima, em face do que dispõe as leis que regulam tão importante poder da administração pública, e em face do permissivo constitucional de expropriação, pelo Poder Público, de bem do patrimônio privado.

É significativo o fato de o decreto municipal 54.691/2024, que anuncia a desapropriação a ser feita pelo Município do bem da Caixa não ter explicitado sequer em qual hipótese ou item das leis de utilidade pública ou interesse social este ato estatal estaria enquadrado; ao contrário, o decreto que anuncia a expropriação menciona ambas as leis, indiscriminadamente, demonstrando, ao nosso ver, que nem mesmo a Prefeitura consegue supor e enquadrar o motivo desta pretensa desapropriação, em qualquer das hipóteses legais previstas no ordenamento jurídico2.

O segundo ponto a ser mencionado, diz respeito a vedação, contida no §3º do art.2º do Decreto-lei nº 3.365/41 que diz:

§3º É vedada a desapropriação, pelos Estados, Distrito Federal, Territórios e Municípios de ações, cotas e direitos representativos do capital de instituições e empresas cujo funcionamento dependa de autorização do Governo Federal e se subordine à sua fiscalização, salvo mediante prévia autorização, por decreto do Presidente da República

Ora, a Caixa Econômica Federal, como empresa pública federal, embora tecnicamente seja pessoa jurídica de direito privado, integrante da administração indireta federal, depende, como tal, de lei federal autorizativa para a sua criação e funcionamento – o Decreto-lei nº 759/69.  E, embora, a CEF exerça uma atividade econômica bancária em parte de seus serviços, no que diz respeito à administração do patrimônio social dos recursos do FGTS, ela o faz em caráter exclusivo, como um serviço do Estado. No caso do terreno do Gasômetro, ele compõe o Fundo de Investimentos administrado, sem caráter concorrencial pela Caixa, equivalendo, ao nosso ver, a um serviço público federal. 

Por isso, sendo o dito terreno do Gasômetro um direito proprietário desta empresa pública federal, alocado em um fundo administrado exclusivamente por ela e sem personalidade jurídica própria, estaria, ao nosso ver, a depender de decreto autorizativo do Presidente da República para ser expropriado pelo Município, para qualquer fim legal. Pergunta-se: há autorização presidencial para retirar este expressivo bem patrimonial de um fundo de investimento imobiliário da Caixa, constituído com dinheiro do FGTS dos trabalhadores, para alocar este bem a um clube privado de futebol?

O terceiro ponto, mas não menos importante, é que ainda que houvesse um plano público para a realização de um projeto de utilidade pública ou interesse social para a área, e ainda que houvesse autorização presidencial para a expropriação de um patrimônio social da Caixa (ou o entendimento de que ela não é necessária), há perplexidade jurídica de se usar o procedimento dito de hasta pública, quando esta é explicitamente dirigida a um único beneficiário!

Hasta pública é uma modalidade de licitação para venda de bem pela Administração Pública. E licitação é a forma constitucional da Administração Pública “assegurar igualdade de condições a todos os concorrentes” interessados no negócio oferecido pelo Estado (art.37, XXI da CF). Portanto, o princípio da concorrência do negócio, e da impessoalidade, é central para que haja uma licitação, e, portanto, para que haja uma hasta pública.  Se uma hasta pública já está previamente dirigida a um só beneficiário, como explicitamente anunciado pelo Prefeito, então ela é apenas uma simulação de licitação, feita unicamente para despistar a eventual alegação de dirigismo e privilégio da ação estatal municipal.

Como disse acima, e agora concluo, é que inexiste desapropriação por hasta pública na previsão legislativa brasileira. O que existe é a desapropriação por utilidade pública, ou por interesse social que, quando realizadas dentro dos parâmetros previstos na lei, e nos casos nela previstos, bens expropriados podem ser, eventualmente, vendidos a terceiros a termo, e sob condições suspensivas, para pagamento do preço da mesma.  Mas, a venda a terceiros de bens expropriados, só pode acontecer dentro da previsão do plano urbanístico público; e, quando feito por hasta pública, há de seguir também os princípios e regras da lei de licitação, sobretudo da ampla concorrência, e da impessoalidade.

Se for legalmente possível inovar em desapropriações por utilidade pública, ou interesse social, com captação de recursos do pagamento por venda de bens expropriados por hasta pública, então, este passo procedimental há de estar, milimetricamente, dentro dos rigores das leis que regem as desapropriações e as licitações públicas.  Caso contrário, estar-se-ia abrindo um perigoso precedente, pelo qual será possível a qualquer administrador público, seja ele federal, estadual, ou mesmo a qualquer prefeito dos mais de cinco mil municípios brasileiros adquirir, compulsoriamente, a propriedade privada, sem projeto público aprovado e explicitado, para benefício de um destinatário privado, por ele escolhido, com pré-venda dirigida, e com simulação de concorrência.

É legal? É legítimo? É constitucional? Me parece que não, mesmo!

  1. Para desapropriação para fins urbanísticos, usando procedimento de pagamento por hasta pública, e da necessidade de plano urbanístico público para tal, ver Fernando Couto Garcia, Desapropriação por Hasta Pública no Ordenamento Jurídico Português, e a Constitucionalidade da Proposta de sua Introdução no Direito Brasileiro, in Revista dos Tribunais São Paulo | vol. 5/2014 | p. 305 | Mar / 2014 ↩︎
  2. A hipótese constitucional de se induzir ao proprietário de imóvel urbano a dar função social ao mesmo é a prevista no §4º do art.182 da CF, e regulada no Estatuto das Cidades, pelo instrumento da Edificação e Parcelamento compulsório, no seu art.5º (lei federal 10.257). Misturar os institutos é um desserviço à segurança jurídica, tanto da Administração Pública, quanto dos administrados ↩︎

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32 COMENTÁRIOS

  1. Entendo suas preocupações e críticas em relação à desapropriação do terreno do estádio do Gasômetro para viabilizar o projeto do Flamengo. No entanto, é importante considerar que essa medida não é apenas um favorecimento ao clube, mas uma iniciativa respaldada pela legislação federal que permite desapropriações para construção de estádios, visando o interesse público.

    As críticas que surgiram, muitas delas marcadas por hipocrisia e falta de análise aprofundada, parecem motivadas por ressentimentos políticos e clubísticos. É válido destacar que outros grandes clubes também receberam apoio público para infraestrutura, como doações de terrenos e concessões, o que é comum em diversas cidades do mundo, incluindo os Estados Unidos.

    Além disso, o projeto do estádio do Flamengo não apenas proporciona um local moderno e adequado para suas atividades esportivas e comerciais, mas também visa revitalizar uma área degradada da cidade. O terreno do Gasômetro, atualmente subutilizado, poderá ser transformado em um centro dinâmico que contribuirá para o desenvolvimento econômico e social da região.

    Portanto, é fundamental separar críticas legítimas, baseadas em estudos urbanísticos e preocupações genuínas com o desenvolvimento sustentável, das críticas motivadas por interesses políticos estreitos ou clubísticos. O debate público é essencial para garantir transparência e aprimoramento do projeto, visando sempre o benefício coletivo e o cumprimento das normas legais vigentes.

  2. Não conseguiram responder que não existe, juridicamente, desapropriação por hasta pública. É apenas mais um jeitinho brasileiro que passa por cima da legislação para benefício particular mediante interesses de alguns.

    Ademais, o terreno tem um valor. Se quem administra o bem pediu valor X, porque o Estado tem que intervir pra beneficiar um potencial comprador?
    Se o potencial comprador não concorda com o valor, que vá procurar construir sua casa em outro lugar.

    Essa interferência do prefeito para beneficiar o Flamengo manchará a história do estádio do Gasômetro.
    Tudo por ganância eleitoreira do seu presidente que passa por cima do correto e do justo para angariar capital político. E o torcedor do clube mesmo diante desses fatos apoia esse absurdo por motivações clubísticas e pouco republicanas.

    Um escárnio!

  3. Texto abaixo publicado no X por: FABRICIO CHICCA | MUNDO NA BOLA | STADIA
    Arquiteto | prof. universitário | Analista técnico e tático no Mundo na Bola | pesquisador líder da pesquisa internacional STADIA sobre estádios de futebol

    Resposta ao Texto de Carlos Vainer Publicado no Blog do Juka Kfouri

    Primeiro, vamos estabelecer em qual segmento vamos focar as discussões, começando pelas questões legais. No texto citado, o autor refere-se às questões legais expressas por Sônia Rabelo, jurista, no Diário do Rio. No primeiro parágrafo, ela não é capaz de expressar com a nitidez necessária quem é o proprietário do terreno, que não é a Caixa, um banco público, mas sim um fundo de investimento imobiliário fiscalizado pela CVM, cujo cotista é o FGTS, administrado pela CEF. Causa surpresa que a propriedade do terreno não seja explicitada no início do texto, bem como as obrigações de um fundo de investimento, para que se possa discutir conceitualmente o tema em questão.
    A autora, de fato, e com propriedade, refere-se à Constituição, citando: “é a letra i do art. 5º do Decreto-lei 3365 que diz: ‘1. i) a abertura, conservação e melhoramento de vias ou logradouros públicos; a execução de planos de urbanização; o parcelamento do solo, com ou sem edificação, para sua melhor utilização econômica, higiênica ou estética; a construção ou ampliação de distritos industriais”. Contudo, no mesmo artigo 5º, no item “n”, lê-se que é considerado utilidade pública “a criação de estádios, aeródromos ou campos de pouso para aeronaves”. Algumas linhas abaixo, no § 1º, lê-se que a construção ou ampliação de distritos industriais inclui o loteamento das áreas necessárias à instalação de indústrias e atividades correlatas, bem como a revenda ou locação dos respectivos lotes a empresas previamente qualificadas. O texto indica que é factível e previsível que entidades privadas, desde que previamente cadastradas, sejam partes interessadas em desapropriações, no caso o exemplo refere-se a indústrias, mas mesmo assim, trata-se de governo desapropriando área privada para entidades privadas. A autora refere-se à Constituição como instrumento para prevenir que qualquer poder executivo exerça deliberadamente o direito constitucional à desapropriação sem que haja interesse público, justo, mas a Constituição menciona que estádios têm utilidade pública. O restante do texto, uma vez que a autora não acerta na questão da propriedade do terreno, torna a teoria das questões legais frágeis e pueris.
    Em seguida, o professor emérito, título concedido a professores universitários aposentados com extensa contribuição nos seus campos de atuação, refere-se à quantidade de estádios na cidade do Rio de Janeiro, hoje três, e depois do estádio do Flamengo, quatro. Três estádios significam que dois clubes precisam dividir um estádio, fato raro no futebol moderno. Curiosamente, uma análise rápida e comparativa sugeriria que três estádios não são suficientes. Em São Paulo, cada clube da série A tem seu próprio estádio, além do Pacaembu recentemente privatizado, e de uma dezena de outros estádios relevantes na região metropolitana da cidade, como a Arena Barueri, o Anacleto Campanella, o Bruno José Daniel, o Estádio Primeiro de Maio, o Canindé, entre outros.
    Uma comparação internacional talvez seja mais relevante. Na Grande Buenos Aires, há 10 estádios para 20 mil pessoas no distrito federal, 2 em Avellaneda, 1 em Banfield, 3 em La Plata, 1 em Lanús, 1 em Lomas de Zamora, 1 em Morón, 1 em Quilmes, 1 em Temperley, 1 em Vicente Lopez, 1 em Villa Maipú e 1 em Victoria. Portanto, são 24 estádios dentro da Grande Buenos Aires, uma cidade comparável em tamanho, não em geografia, com o Rio de Janeiro. Em Londres, há 12 estádios para mais de 20 mil pessoas (Wembley Stadium, Emirates Stadium, London Stadium, Stamford Bridge, White Hart Lane, Charlton Athletic, entre outros). Similar ao Rio de Janeiro, temos Lima, no Peru, cidade com muito menos tradição no futebol, com 4 estádios para mais de 20 mil pessoas.
    Outra menção contestável refere-se à distância entre os estádios Maracanã e o novo estádio. A cidade do Rio de Janeiro é a cidade com maior dificuldade no Brasil para expansão imobiliária e tratar como insensatez a proximidade entre equipamentos apenas pela distribuição espacial é uma teoria que seria reprovada em qualquer banca de doutorado na Sorbonne ou na UFRJ. A desigualdade da abrangência do transporte público dita uma equação cujo resultado colocará equipamentos dessa magnitude em locais próximos, onde há acesso relativamente abrangente a transporte públicos e grandes vias de acesso, além disso, qualquer urbanista trata as regiões centrais das cidades como áreas ideais, de fácil chegada portanto democratizando o acesso. O posicionamento do equipamento de acordo com a disponibilidade de transporte público e acesso dos torcedores seria mais inteligente do que propor uma distribuição homogênea de equipamentos urbanos, cada um, por exemplo, a 10 km de distância uns dos outros. Como seria levar 70 mil torcedores a Guaratiba, ou mesmo na Barra? Citando Buenos Aires novamente, e considerando a geografia menos complexa da cidade, ao redor de La Bombonera há outros três estádios em menos de 4 km de distância, são: o estádio do Huracan Tomás Adolfo Ducó, e em Avellaneda, Estudiantes (Libertadores) e Racing (Presidente Perón), estes distantes meros 200 metros um do outro. Hoje já não é possível realizar eventos de grande porte em São Januário e no Maracanã nos mesmos dias, por questões de circulação e segurança, mesmo que os estádios fossem a 10 km de distância, os eventos não ocorreriam simultaneamente. O mesmo ocorre com o Nilton Santos.

    Em seguida, o autor refere-se a um problema legítimo: a pouca ativação em dias que não houver jogos. Nesse ponto, faltou aprofundar-se mais nas questões urbanas locais, no edital do leilão e nos planos do Fundo de Investimento para o terreno. A área, que permaneceu desocupada por 20 anos, contaminada, murada e abandonada, e conforme confirmamos com incorporadoras que operam no Rio de Janeiro, com pouco interesse do mercado imobiliário. Com essa perspectiva, há um plano para o terreno elaborado pelo fundo. Lembremos, o proprietário é um fundo de investimento, que foi criado para ser o braço privado na Parceria Público-Privada (PPP) que desenvolveria a região do Porto Maravilha, ou seja, atuaria para desenvolver a região como um fomentador e não um especulador que pode sentar no terreno e esperar a melhor hora de colocá-lo no mercado. A prefeitura é o P, ou a parte pública. Esse braço deveria desenvolver a região, fomentar o desenvolvimento imobiliário ora como investidor, ora como proprietário de terrenos e cepacs. O mercado nunca absorveu o potencial da região, e com isso, o terreno encalhou. Muito grande para um empreendimento comercial ou residencial (117 mil m² antes da desapropriação e 86 mil m² com a exclusão da área do terminal Gentileza), não havia como o terreno ser vendido pelo valor imaginado pelo Fundo.
    Duas questões são relevantes: a primeira refere-se ao potencial construtivo originalmente pensado para o terreno, que comportaria torres de escritórios de 50 andares. O potencial construtivo para aquele terreno específico foi definido para que o terreno abrigasse torres de escritórios. Mas atualmente, o mercado do Rio de Janeiro tem uma vacância de 35% nos escritórios, de acordo com o relatório da JLL, empresa imobiliária que emite relatórios semestrais de mercado. Ou seja, não há mercado para escritórios, e possivelmente o terreno ficaria vazio por muitos anos. A segunda questão relevante foi o movimento do fundo para melhorar a sua perfomance financeira. Em 2022, quando o fundo estava em estado de iliquidez, o relatório do próprio fundo sugeria a venda dos ativos do fundo por valores menores do que aqueles pagos originalmente, demonstrando o quanto o terreno não tinha procura. Para tentar viabilizar a comercialização da área, uma consultoria foi contratada para apresentar um master plan e uma estratégia de venda dos ativos da área em questão. O documento, disponível no site do fundo, sugere o desmembramento do terreno em quatro partes: duas seriam destinadas a residências, e duas, de frente para a Francisco Bicalho, para edifícios de escritórios. Nós confirmamos que o fundo iria de fato desmembrar o terreno.

    O autor brevemente toca nesse ponto, mas sem a profundidade necessária. Enquanto considero legítima a discussão sobre o que seria melhor para a cidade — um estádio ou edifícios comerciais e residenciais —, o texto falha em relatar que a parte dos edifícios comerciais não seria lançada nos próximos anos e a ativação da região seria comprometida. Ou seja, a discussão que deveria ser mais aprofundada seria: o que é melhor para a cidade, um estádio, potencialmente operacional em seis anos, ou edifícios residenciais, com ativação positiva, mas não excelente, já que se tratariam de condomínios murados, com entrada única e terrenos vazios por muitos anos para futuro desenvolvimento de escritórios? Além disso, edifícios de escritórios têm ativação limitada e, nos finais de semana teriam efeitos reduzidos. A possibilidade de um shopping é remota; ainda que todos os terrenos sejam vendidos para residenciais e todos estejam ocupados, a área de influência primária (isócrona de 5 minutos) seria muito fraca para os padrões atuais de shopping centers. Essa informação também foi confirmada por mim junto a empresas desenvolvedoras de shopping. O próprio terminal Gentileza ainda tem 90% de suas lojas vazias, com uma área locável relativamente pequena de 1770m2de área locável.
    Por outro lado, a ativação que o estádio poderia provocar fora dos dias de jogos é significativa. A localização atrairá turistas e haverá um movimento constante no estádio, como hoje acontece na sede do clube. Além disso, um pouco mais de esmero por parte do autor o levaria ao item 4.2.6 do edital, que exige integração com o entorno, usos diversos ao redor do estádio, como lojas, museu, restaurantes, bares e serviços, públicos e privados. Além disso, o projeto deverá prever o desenvolvimento do uso do equipamento, privilegiando uma visão urbana de 24 horas de utilidade, durante todos os dias da semana. Para isso, o edital sugere iluminação, projeção, fachada ativa e priorização da mistura de diversas dimensões de Áreas Brutas Locáveis (ABL) com a finalidade de atração de negócios e consumidores. Além disso, o estádio deverá prever a integração com áreas verdes e espaços livres públicos, promovendo o bem-estar da comunidade local, combatendo ilhas de calor usando arborização, paredes verdes e jardins para retenção de enxurradas. Tudo isso exigido no edital.
    Ainda voltando a parte legítima que não foi discutida pelo autor deveria ser entre um estádio, que será obrigado a realizar todas as demandas acima enumeradas, e parte dos terrenos vazios, esperando o momento correto de se tornarem edifícios de escritórios com ativação limitada e inexistente durante os finais de semana. A contribuição do autor seria mais válida se contemplasse a divergência acima.
    Há ainda uma questão justa com relação ao impacto na mobilidade, e o impacto de vizinhança e ambiental. O impacto na mobilidade, portanto no trânsito, será avaliado quando o projeto for submetido à autoridade local – CET-Rio. Sem um projeto, não há como definir o impacto, imagina-se que seja alto, mas imaginação não é suficiente para determinar o êxito ou falha de um projeto, em universidades essa dedução seria questionada. É sabido que a CET-Rio é criteriosa em suas avaliações, e reputo o processo de aprovação desse projeto nesse órgão como o mais complexo. Também é sabido que caberá ao Flamengo apresentar um plano operacional, ou seja, qual será a estratégia para os dias de jogos, e a CET-Rio poderá exigir alteração do sistema viário. Os custos dessas mudanças não seriam da prefeitura, isso ficaria por conta do clube. O autor parece desconhecer o processo de aprovação de projetos nas empresas de engenharia de tráfego no Brasil. Recentemente, ao Atlético Mineiro foi exigida uma grande obra viária para a aprovação do seu estádio com custo de R$ 212,4 milhões; além disso recairam sobre o projeto: custos de aprovação Ambiental: R$ 95,3 milhões; Social: R$ 12,7 milhões; para uma obra interna de R$ 750 milhões. Belo Horizonte, com atualmente apenas dois clubes na primeira divisão, tem três estádios, o mesmo número que o Rio de Janeiro, com quatro clubes na primeira divisão.

    O edital ainda obriga o clube a apresentar um plano de mobilidade que inclua o acesso às estações de transporte de massa e medidas para adaptação do novo polo gerador de viagens às conexões de vias urbanas existentes. Esse plano somaria na discussão acima entre estádio versus torres de escritórios. Essas exigências não seriam feitas a incorporadoras, comprometendo ainda mais a ativação. Além disso, o edital faz cobranças ao futuro vencedor que não seriam feitas a incorporadoras, como plano de desenvolvimento social com a participação das comunidades locais no desenvolvimento do seu projeto. Não se faz, normalmente, tais exigências às incorporadoras.
    Não há dúvida nem discussão sobre a necessidade ou importância de escolas, postos de saúde, mas nenhum desses equipamentos seria entregue pelo fundo que detém o terreno. O que se sabe é que o futebol no Rio movimentou R$ 3,96 bilhões, com 50,9% do Flamengo. Com seu estádio próprio, com potencial de receita ainda maior, é plausível acreditar que a prefeitura arrecadará ainda mais e potencialmente poderá investir nos equipamentos necessários. No momento, a prefeitura não está empregando capital nesse processo de desapropriação, mas sim aumentando a arrecadação em alguns anos.
    Finalmente, com relação ao lance mínimo de apenas R$ 138 milhões. Um laudo pericial foi entregue e aprovado. Minha experiência sugere que o valor está abaixo do que poderia ser, mas uma pequena nota, discreta no final do documento, nos lembra: o custo do terreno não considera a descontaminação do mesmo. Mesmo que não custe muito para fazê-lo, contaminação não combina com incorporador, que avesso ao risco, tende a diminuir o apetite por terrenos assim, diminuindo a liquidez e aumentando o risco. Lembremos, o caixa venderia o terreno em partes, receberia o pagamento em anos, talvez de forma parcelada, talvez com permutas, talvez o terreno encalhe. Na desapropriação o terreno será pago a vista, inteiro, vale a conta.
    Outro ponto importante, igualmente negligenciado pelo autor foi o acordo feito entre a Prefeitura e o Fundo que, além de expandir o prazo e a área para o uso das cepacs, perdoou dívida de R$4.3 bilhões que o fundo tinha com a própria prefeitura. O fundo não pagou o Prêmio pela Opção de Compra (POC) no valor de R$4,3bilhões. O Fundo e o CCPar (atual denominação da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto) no dia Em 9 de agosto de 2023, firmaram um Instrumento Particular de Transação e Outras Avenças (“Acordo”) o que fez mudou o status do fundo de iliquidez para liquidez. Não dá para dizer que o Fundo, na relação entre ele e a prefeitura, está sendo prejudicado. Acredito que a prefeitura deve mais explicações com relação a esse “Acordo”, mas o texto não se refere a isso, infelizmente, raso mais uma vez. Aí havia um ponto para ser explorado, esse não se relaciona com o estádio nem com o flamengo, mas com a cidade e os contribuintes. O autor não o fez.

    Considero alguns pontos legítimos no texto do autor, mas que foram negligenciados e pouco explorados, conferindo uma contribuição pobre ao debate.

  4. Ah que legal, quem lê assim parece parece que o terreno ocioso vai doado. A verdade é que a Caixa quer fazer é especulação imobiliária com o terreno que tinha um valor determinado pelo metro quadrado. Mas como a área valorizou, quer ganhar mais. Nada demais. É só um banco visando lucro. Como todos os bancos. Ainda que seja público. Tem projeto pra revitalizar aquela totalmente vazia . Quero ver a comentarista passar ali a partir das 19 h. Caraca esquerdistas são um merd@

    • CARA.IVESSE VC. 10% DO CONHECIMENTO TÉCNICO E JURÍDICO DA DRA. SONIA SERI UMA BÊNÇA. E MAIS:.POR QUE O SEM SENTIDO PRECISA COLOCAR POLÍTICA NUM TEXTO TÃO EXPRESSIVO.VÁ CATAR COQUINHO NA LADEIRA.CAI FORA

  5. O mais impressionante é a quantidade de pessoas que são a favor do atraso. Estes devem ser, na verdade, anti-flamenguistas com toda a certeza, e estão emitindo opiniões vindas do fígado e não da cabeça. Na verdade, eles têm medo e muita inveja. E claro, não estão pensando no Rio. A OAB/RJ já se manifestou a favor da desapropriação, a OAB está apoiando, uma vez que isso trará grandes benefícios para aquela região, há muito tempo abandonada. Além do mais, existe o compromisso do Flamengo de realizar projetos sociais com crianças e adolescentes vulneráveis naquela região e em outras partes da cidade, tendo como base o estádio. No mais, se não está gostando, chora na cama que é melhor.

  6. Sou Flamengo, mas tenho neurônios e sei separar as coisas.
    O que o prefeito está fazendo é um absurdo jurídico.
    Sem contar o absurdo financeiro pois a CEF pode acionara justica e cobrando o valor justo e a conta fica para as próximas gerações.
    Mas o pior é o absurdo urbanístico. Mais um estádio do lado de outros dois (Maracanã e São Januário) e na entrada da cidade, junto da rodoviária, sem viabilidade de acesso e tráfego. Não bastasse o brt trans brasil a 10 anos ou mais se arrastando e procovando acidentes e congestionamentos gigantes diariamente.

    • Claudio, você NÃO é Flamengo nem aqui nem na China. Você é, na verdade, mais um que é a favor do atraso e deve ser, na verdade, um anti enrustido. A OAB/RJ já se manifestou a favor da desapropriação, a OAB está apoiando, uma vez que isso trará grandes benefícios para aquela região, há muito tempo abandonada. Além do mais, existe o compromisso do Flamengo de realizar projetos sociais com crianças e adolescentes vulneráveis naquela região e em outras partes da cidade, tendo como base o estádio. No mais, se não está gostando, chora na cama que é melhor.

    • Ah que legal, quem lê assim parece parece que o terreno ocioso vai doado. A verdade é que a Caixa quer fazer é especulação imobiliária com o terreno que tinha um valor determinado pelo metro quadrado. Mas como a área valorizou, quer ganhar mais. Nada demais. É só um banco visando lucro. Como todos os bancos. Ainda que seja público. Tem projeto pra revitalizar aquela totalmente vazia . Quero ver a comentarista passar ali a partir das 19 h. Caraca esquerdistas são um merd@

  7. Incrível a jurista “esquecer” do princípio da função social da propriedade…

    “O princípio da função social da propriedade impõe que, para o reconhecimento e proteção constitucional do direito do proprietário, sejam observados os interesses da coletividade e a proteção do meio ambiente”

    O terreno estava sem função, sem uso e pior, prejudicando o meio ambiente com o ferrugem e poluentes na área que era de uma empresa de gás! Então por esse princípio cabe sim a desapropriação, visto que o motivo seria um novo empreendimento que teria função social.

    O direito é lindo por isso, cada um pode argumentar da forma que convém seu interesse. A “jurista” claramente quer alfinetar, então seguiu essa linha …

    Ademais, o prefeito não quer ganhar voto com isso até pq ele já ganhou aqui no rio, provavelmente no primeiro turno… Depois do Crivella, o carioca ficou traumatizado!!

  8. Informação equivocada de quem escreveu o texto amigo. Já foi dada a informação de que pertence a um grupo privado. Se tiver um pouco de boa vontade tu vai achar nos jornais.

  9. Que ridículo o papel dessa senhora. E ainda tem gente que vai na onda. Pois o terreno é de um grupo privado, e não dá CEF. Esse ataque gratuito com certeza tem outra motivação, se é inveja de torcedores de outros times falidos, ou briga política eu não sei. Só sei que ela está errada, sem base, criando Fake news e usando um veículo de informação pra desinformação.

  10. Que ridículo o papel dessa senhora. E ainda tem gente que vai na onda. Pois o terreno é de um grupo privado, e não dá CEF. Esse ataque gratuito com certeza tem outra motivação, se é inveja de torcedores de outros times falidos, ou briga política eu não sei. Só sei que ela está errada, sem base, criando Fake news e usando um veículo de informação pra desinformação.

  11. Mas quanta discussão e falta de interpretação, tanto de um texto quanto da própria realidade… O terreno “pertence” a Caixa em administração, é vinculado a um fundo privado, que por sinal tentou inflacionar o valor da venda para mitigar o prejuízo bilionário do fundo…

    Querem reclamar de mobilidade urbana com o prefeito que achou brilhante a ideia de lotear a avenida Brasil com o BRT? Vai ter estádio, vai ter gargalo e provavelmente vai ter reeleição do Paes, assim ele já vira o ano arrumando uma obrinha superfaturada de uma estação de metrô próxima, ou quem sabe que outra solução milagrosa. Atacar o Flamengo ou o próprio poder público não adianta em nada. Sabe o que adianta? O povo aprender a votar, coisa que nunca vai acontecer, então, segue o jogo.

  12. Esse prefeito está querendo comprar votos da torcida de um clube para se eleger e continuar se aproveitando dos benefícios da função sem fazer nada que preste e demonstra que não tem conhecimento algum. Por que ele não utiliza o espaço para plantar árvores favorecendo o meio ambiente e a saúde da população para compensar a destruição que ele tem feito desde a sua primeira gestão retirando as árvores do ambiente, trocando por cimento.

  13. Vendo os comentários acima a jogada eleitoreira e irresponsável com a cidade do Paes ta funcionando e os flamenguistas de plantão q só querem churrasco, futebol e samba querem seu viciante e alienante pão e circo!
    Gosto de futebol e seria legal ver um estádio pra 100.000 pessoas do Flamengo, usn 60.000 do Vasco, um grande para o Flu e por ai vai….mas essa jurista ai estando certa ou não, o fato é q o local deveria ser outro para construir. Vai prejudicar a mobilidade da cidade ao lado de uma artéria femoral da RMRJ trazendo o transtorno do entorno do maracanã para essa área sem transporte de massa. Os frutos dessa construção serão horrendos para a cidade, porém quando forem procurar culpados, o Paes já vai estar na sua mansão nos EUA e os tapados rubro negros ainda defendendo com unhas e dentes o “progresso”. Se procurar tem lugar na Zona Norte ou Oeste perto do trem pra construir….agora imaginem se o Paes fosse bolsonarista, já estaria preso até provar se a decisão foi legal ou não. O cumpanheiro já tem o aval

  14. 1. O terreno não é da Caixa, está apenas administra. O terreno é de um fundo de pensão e portanto privado.
    2. Não se pode falar em expropriação, porque se fosse não teria indenização e o que se prevê é indenização ao antigo proprietário. Através de um leilão.
    3. O terreno se tornou de interesse público a partir do momento que a área onde está localizada está visivelmente decadente, com muita insegurança.
    4. O projeto do estádio pretende revitalizar a área atraindo uma série de benefícios como hotéis, restaurantes, escritórios e moradia. Será uma âncora de desenvolvimento da qual ganham todos.

  15. Me impressiona o tamanho da ignorância dessa senhora, sequer sabe que o terreno não é público e portanto não pertence caixa e sim a um fundo privado

  16. Análise perfeita. Lamentavelmente, quando se trata de futebol, as pessoas perdem a noção e têm reações emocionais. Nada tenho contra o Flamengo. Acho até que mais um estádio, pelo menos, seria uma boa pro futebol carioca. Mas daí a aprovar a intervenção de uma autoridade pública numa questão privada para favorecer uma das partes, vai uma distância grande. Inclusive, pode suscitar a lisura do procedimento, dando margem a ilações sobre corrupção.

  17. Ou antigamente o concurso (havia ou era só ser amiga?) para Procurador do Município era muito fácil. Ainda chegou à PG!
    A desapropriação é por utilidade pública (óbvio) de bem particular (obvio 2) e o procedimento para a indenização e a futura titularidade, condicionada ao atendimento da razão pela qual o imóvel foi desapropriado pelo município, é que é por hasta pública.
    Art. 5o Consideram-se casos de utilidade pública:
    n) a criação de estádios, aeródromos ou campos de pouso para aeronaves;

  18. Comecou o texto cheio de firula pseudo- jurídica, linguagem desnecessariamente prolixa, generalista e partindo de uma premissa completamente errada da propriedade do terreno.
    Típico de “juristas”, que nunca tiveram um voto nem para assembleia de condomínio, e querem ditar palpite em políticas públicas, em mais uma chuva de intervenções indevidas no Legislativo e Executivo.

  19. Perfeito,felizmente não será cedido este terreno,este prefeito quer no fundo vencer eleições fazendo graça com o público flamenguista,verdadeiro imbecil,tanta coisa no RJ para ser feito,este terreno daria um ótimo condomínio.

    • Vai .se ignorante burro do caralho! Para não passar vergonha que nem a peseuda jurista

      E vai chora pq o terreno vai ser comprado e estádio será erguido

  20. Ai ficam dizendo…. Flamengo não tem estádio…como vai ter? Toda vez q VENTILA a possibilidade de um estádio aonde quer q seja inventam mil e uma peripécias….o presidente do Brasil saiu da cadeia para a cadeira de chefe do executivo…. será q um terreno desapropriado q vai gerar empregos e mobilidade,lazer para população é mesmo o grande problema do Rio de janeiro?Aonde seus últimos 6 governadores estão presos ou respondendo algum processo por enriquecimento ilícito?

  21. Esse é o ‘jurista’ arco íris, que com seu ódio e inveja do Maior Clube do País, não procura se interar dos fatos e emite opinião vindo do fígado e não da cabeça, é aquele que insiste em dizer que o terreno é do banco quando a verdade é que o terreno NÃO É DA CAIXA. Chora na cama de raiva anti de m…

  22. Ôh, “jurista”, o terreno não é da Caixa. E, para o governo federal autorizar, é um estalar de dedos, pois o Paes e o Lula são quase irmãos.

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