O BTG Pactual, banco de André Esteves, está à frente de uma das maiores transações do mercado imobiliário do Rio de Janeiro: a compra de todo o bairro Ilha Pura, na Barra da Tijuca, na Zona Oeste da cidade. O Ilha foi planejado e construído pela Carvalho Hosken para ser a Vila Olímpica nos Jogos de 2016. À frente da transação está a Enforce, empresa do BTG especializada na aquisição de ativos de difícil recuperação. André Esteves, segundo O Globo, estaria pessoalmente empenhado na concretização do negócio.
O banco está absorvendo as unidades restantes nos sete condomínios de 31 torres de apartamentos Ilha Pura, que, apesar do forte apelo comercial na época, teve um lançamento difícil, que aconteceu no contexto mais crítico da crise do pós – Lava Jato. Dos sete condomínios, somente três foram lançados e são parcialmente ocupados. Os demais sequer têm o “habite-se” da Prefeitura.
Há mais de um ano o BTG, através da Enforce, estuda minuciosamente o empreendimento, que despertou o interesse dos fundos Cerberus (EUA) e GIC (Cingapura). Pela Enforce, o comando das negociações ficou a cargo de Alexandre Câmara, sócio do BTG Pactual, onde é responsável pelo setor de special situations do banco.
Para construir o Ilha Pura, que precisava ser integralmente entregue para os Jogos Olímpicos, a Carvalho Hosken tomou R$ 2,3 bilhões junto à Caixa Econômica Federal (CEF), no maior financiamento imobiliário contratado no Brasil, na ocasião. O contrato, que previa cobertura de 100% do custo, dava como garantia o fluxo de recebíveis futuro previsto com a venda dos apartamentos depois do evento esportivo.
A comercialização do estoque, no entanto, foi comprometida pelos desdobramentos da Lava-Jato, que afetaram o Rio de Janeiro e a demanda por imóveis. Com a baixa do fluxo de recebíveis, a quitação do empréstimo junto à Caixa se tornou difícil, tendo a Carvalho Hosken que renegociar o contrato, o que exigiu mais garantias da construtora. As novas condições, associadas aos juros do financiamento, acabaram sobrecarregando o balanço da Hosken.
Passivo bilionário
De acordo com o jornal O Globo, a dívida da Carvalho Hosken com a CEF deve ultrapassar os R$ 2 bilhões – montante aproximando do Valor Geral de Vendas (VGV) total das unidades residenciais não vendidas. Mesmo que vendesse todos os apartamentos de uma só vez, a Carvalho Hosken não teria lucro com a operação.
Se desfazer dos empreendimentos erguidos é a melhor saída para a construtora, que manterá o seu estoque de terrenos no entorno do Ilha Pura estrategicamente vazios à espera desenvolvimento local. Com a venda do Ilha Pura, a Carvalho Hosken vai liberar o balanço para investir em novos projetos. Conhecida no mercado imobiliário como a “dona da Barra”, a construtora é detém uma imensa quantidade de terrenos na região.
A Enforce, por sua vez, identificou na transação a oportunidade de levantar valor no empreendimento, uma vez que, ao absorver o passivo bilionário, visa gerir os ativos/apartamentos, para relançá-los no futuro. Segundo O Globo, o BTG teria conseguido um desconto de aproximadamente 40% no metro quadrado na transação.
Expansão
Localizado ao lado do Riocentro, em frente a estações de BRT, o Ilha Pura conta com aproximadamente 3,6 mil apartamentos, com VGV avaliado em mais de R$ 4 bilhões, sendo que próximo de um terço das unidades devam ter sido vendidas, não precisando o BTG comprá-las.
Ocupando uma área de 72 mil metros quadrados, o Ilha Pura fica em uma das regiões de maior expansão imobiliária no Rio. O empreendimento abriga uma das maiores – e pouco conhecidas – áreas públicas de lazer da cidade, uma das contrapartidas do legado olímpico. O Ilha tem projeto paisagístico do escritório Burle Marx, lago, campos de futebol, pista de skate, quadras de tênis e parques infantis.
A Carvalho Hosken e o BTG Pactual foram procurados pelo Globo para comentarem as informações, mas segundo o jornal não retornaram.
