Centro Downtown in Rio por Neku74

O que os maiores fundos imobiliários e investidores do ramo de imóveis perceberam é que o momento atual é um momento ímpar para se fazer rios de dinheiro neste mercado de áreas e imóveis corporativos, comerciais e industriais.

Neste momento, o que se vê é uma importante mudança de posição dentro do mercado que visa a rentabilidade – locação – de imóveis nos melhores pontos da Cidade do Rio de Janeiro. E esta mudança de posição está gerando lucros fora do comum a quem participa do troca-troca.

Os grandes fundos e grandes proprietários mais arrojados e capacitados (estamos falando aqui de investimentos imobiliários de centenas de milhões de reais) passaram o século XXI inteiro, até agora, comprando imóveis – prédios inteiros ou ainda ruas inteiras ou grosas de andares comerciais no mesmo prédio – de ordens religiosas moribundas, famílias quatrocentonas em descrédito, empresas multinacionais que decidiram alugar em vez de serem proprietárias de suas próprias sedes e espólios enrolados em anos e anos de brigas judiciais.

De lá até aqui, já reformaram estes imóveis, ou atualizaram seus contratos de aluguel (conheço contratos de aluguel de grandes lojas, em valores como seis mil reais por mês que hoje estão renovados – assinados – por duzentos mil reais mensais), fazendo todo o trabalho a que chamo “difícil”. Agora têm rendas compatíveis com o valor intrínseco destas propriedades. E o que estão fazendo?

Rio de Janeiro Centro Largo da Carioca fev 2011 por José Roltberg

Reiniciando o Ciclo! Outros fundos e proprietários, mais conservadores, que não compram imóveis com problemas de documentação, ou com inquilinos pagando pouco, ou precisando de obras, estão comprando, um a um, aqueles imóveis que os mais arrojados compraram no passado, por valores compatíveis (um exemplo que cito é uma loja que foi comprada em 2005 por 3 milhões de reais, alugada por 13 mil reais, e acaba de ser vendida por 18 milhões de reais, alugada por 120.000 reais mensais), visando investimentos a longo prazo, com rentabilidade praticamente garantida. Os imóveis no Centro são os mais visados – oferecem maior rentabilidade e mais inquilinos de peso, multinacionais, bancos, financeiras, seguradoras, grandes cadeias de lojas, mas não são os únicos.

E agora entra o pulo do gato. Os fundos mais arrojados, que ora estão a vender os ‘assets’ acumulados durante os primeiros 15 anos do século XXI estão….. novamente à caça dos imóveis baratos, com problemas de documento, ou com locações por valor baixo. Isso mesmo, eles venderam o que compraram, realizaram lucros estratosféricos para seus proprietários e acionistas, e voltam a comprar neste momento em que só se fala de Crise, de proprietários que não tem conhecimento do mercado e estão com medo do que leem nos jornais, colocando para vender seus imóveis por preços de banana, pensando que o mercado imobiliário vai seguir o caminho das ações da Petrobras.

Diariamente recebo em meu escritório famílias, inventariantes de espólio, proprietários de firmas que não operam mais, já foram grandes, e tem muitos imóveis, objetivando vender – e pedem que seja rápido – imóveis pelo preço que o mercado, hoje, está querendo pagar. E o mercado de imóveis comerciais de peso, hoje, só está vendendo para a) usuários finais ou b) compradores muito inteligentes que sabem o desespero que a cobertura jornalística e a política estão causando, e por isso querem abocanhar a chance e pagar barato. Lógico que o intuito aqui é um só: iniciar um novo ciclo de compras por preço abaixo do mercado, imóveis de pessoas iludidas que imaginam que se não vender o preço de venda vai cair, para, em 10 anos, reformar estes imóveis, ou reajustar seus aluguéis, e por fim novamente vender aos fundos e proprietários mais conservadores.

Interessante como tudo se repete…. E como o rio só parece correr para o mar. A locação de lojas no Centro e nas melhores ruas de toda a cidade que não estejam fechadas para obras continua muito fácil; a de andares, está devagar por conta do que já expliquei em meu artigo anterior, mas após a absorção dos imóveis que vagaram nos últimos meses, as coisas tendem a retornar devagar para o normal. Quem viver, verá.

E quem comprar baratinho…. vai ganhar rios de dinheiro.

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