As oscilações da macroeconomia brasileira têm causado estragos na atividade de locação de imóveis, o que pode ser notado na queda do índice de aprovação de cadastros de inquilinos nos últimos meses. Segundo um levantamento da Sigafy, uma das maiores corretoras de seguros imobiliários do Brasil, o percentual de reprovação de cadastros de candidatos a inquilinos está, atualmente, em torno de 63%, contra 48% e 46%, de anos anteriores. Na prática, de cada 100 pessoas que se candidatam a alugar algum imóvel no país, 63 delas não conseguem ter sua ficha aprovada.
A Porto, uma gigante do mercado de seguros, também apontou, no primeiro semestre de 2022, em relação a 2021, uma redução entre 10% e 15% na proporção de cadastros aprovados. Tal tendência de queda também foi registrada por outras empresas importantes do ramo de garantias locatícias, como CredPago e Avalyst.
O aumento da desaprovação de cadastros, segundo analistas do mercado imobiliário, é um indicativo de queda na renda da população em geral. A percepção é validada pela Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) Contínua, divulgada na semana passada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), que registrou um recuo na renda da população, da ordem de 5,1% no segundo trimestre deste ano, frente ao mesmo período de 2021.
Para Wilton Alves, diretor de administração de bens da imobiliária Sergio Castro Imóveis, com 73 anos de atuação no mercado do Rio, o problema é real. “O mercado está aquecido e não está difícil conseguir pretendentes para alugar apartamentos, casas e lojas. O problema é conseguir aprovar as fichas dos inquilinos. Nossa preferência é realizar o seguro fiança, mas realmente bem mais da metade dos cadastros tem sido negados pelas seguradoras. Temos recorrido então ao fiador, só que quando fazemos a conta do percentual de renda comprometida com o aluguel, também tem sido difícil conseguir fechar. Temos então usado bastante a modalidade de locação sem garantia para lojas e imóveis mais simples, pois permite o despejo liminar e rápido, além do pagamento de aluguéis adiantados“.
No movimento inverso, o preço dos aluguéis, estagnado nos 18 primeiros meses após o período pandêmico, tem registrado ainda assim uma alta gradual desde outubro de 2021, descolando-se da inflação. O portal paulista Zap Imóveis verificou, através de um de seus indicadores que, em 25 cidades, o preço médio dos aluguéis subiu 9,49% no primeiro semestre, percentual acima da inflação do período medido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que foi de 5,49%. Apesar de os indicadores do Zap não serem oficiais do mercado e nem adotados pela maioria dos profissionais, são, na opinião de especialistas, um indício relevante.
A queda na renda da população associada ao aumento dos alugueis tem gerado como resultado, um maior comprometimento da renda familiar com o pagamento do aluguel: aproximadamente 31%, segundo uma pesquisa do Quinto Andar, realizada em parceria com o Datafolha. O ideal, de acordo com os parâmetros brasileiros, seria de 30%, o comprometimento máximo da renda com a locação do imóvel. Ainda está próximo.
Para Rodrigo Elorza, responsável por riscos financeiros da Porto, a classe média foi uma das mais prejudicas com o recuo da renda, o que repercute na sua capacidade de pagar as suas contas em dia, inclusive o aluguel.
“A gente nota inflação e perda de poder de renda das famílias. Principalmente as de média renda, entre R$ 5 mil e R$ 7 mil/mês, têm perdido muita capacidade de pagamento. E, assim como o mercado de crédito, o mercado de seguros também precisa fazer os ajustes necessários”, afirmou Rodrigo.
Em entrevista ao site Imobi Aluguel, Caio Belazzi, o fundador e CEO do Alpop – uma startup voltada para a facilitação do acesso de pessoas com crédito negativado ao aluguel e fintech que fornece análise de risco de todos os públicos -, as administradoras de imóveis precisam tratar com mais atenção os pretendentes com crédito desaprovado, apesar do momento economicamente desfavorável.
“O Brasil conta hoje com aproximadamente 65 milhões de pessoas negativadas. (…) Isto dá a ordem de grandeza desse público. (…) Dito isto, é fundamental que a imobiliária tenha à sua disposição tecnologias para conseguir analisar e correr este risco, para habilitar a possibilidade de fazer mais receita para sua carteira”, afirmou Belazzi, cuja empresa recebeu um aporte de R$ 7 milhões, através da Smart Money Ventures e pelo K-Pool, e está em vias de se tornar a maior casa de crédito popular da América Latina via atuação imobiliária.
Nos dois primeiros trimestres do ano de 2022, a Alpop verificou a partir dos seus dados de aprovação cadastral um recuo na validação de tais documentos, da ordem de 35.94%. Atualmente, a taxa de aprovação cadastral está em 46%. Ao analisar os primeiros semestres de 2020, 2021 e 2022, quanto às perdas financeiras – por inadimplência ou danos ao imóvel – todos os movimentos foram de recuo, já que tal período foi marcado por aumento da inflação e queda do poder de compra dos consumidores. A comparação dos índices de perda dos anos de 2020 e de 2021 mostraram uma queda de -39.68%. No comparativo entre o primeiro semestre de 2021 com o mesmo período de 2022, as perdas recuaram em -31.58%. Na avaliação, do primeiro trimestre de 2022 com o segundo trimestre de 2022, verificou-se, no entanto, um aumento de 31.11% nas perdas, segundo a empresa.
Na avaliação do CEO da Alpop, para reduzir o risco de inadimplência em momentos de crise e ou de redução da renda média da população, as imobiliárias devem apostar em uma análise cadastral bem feita, que é possível através das várias ferramentas tecnológicas disponíveis para o mercado imobiliário. Mas os cuidados tomados na avaliação inicial, segundo Caio Belazzi, devem ser mantidos durante toda a vigência do contrato, para verificar as condições financeiras do inquilino e evitar eventuais defaults.
Após a crise financeira de 2008, para realizar o monitoramento constante de risco de inadimplência e estimar possíveis perdas, as normas contábeis foram atualizadas, o que resultou no padrão normativo internacional IFRS 9 – o equivalente à nota técnica CPC 48, no Brasil, explicou o executivo.
Segundo Belazzi, em um mercado dinâmico, como o imobiliário, todas as situações devem ser avaliadas, inclusive de inquilinos que têm histórico de bons pagadores, mas tem atrasado o aluguel. Para ele, quando isso acontece, a imobiliária deve ter cautela e focar na negociação e apoio na sua recuperação da capacidade de pagamento. “Negociação, bom senso e muita conta para não perder bons inquilinos que estejam passando por um momento pontual de dificuldade financeira”, afirmou o CEO da Alpop.
A população economicamente ativa do Brasil tem hoje aproximadamente 65 milhões de pessoas negativadas. Afora, os autônomos e os informais, que formam um contingente crescente. Segundo o executivo, para imobiliárias tal público representa um grande desafio no momento da ampliação do acesso a seus imóveis. Para que isso ocorra, com uma margem reduzida de riscos, é fundamental que a empresa disponha de recursos tecnológicos para conseguir analisar os cadastros destes possíveis clientes e, assim viabilizar o aporte de receita para sua carteira, abrindo as portas de mercado enorme para locação formal. “Ignorar este mercado pode ser fatal em um país desigual como é o Brasil”, ressaltou Caio Belazzi.
Com informações do Imobi Report.
Infelizmente a roda está deixando de girar para a frente, invertendo para um fluxo reverso. Capacidade financeira é uma constante, mas juntando no mesmo pacote criação de empregos com renda menor que se pagava antes, menos empresas de pequeno porte, muitas que fecharam na pandemia e que empregam muito, aumento de preços, tarifas e serviços. Só podia dar nisso. E só tem um jeito, um “reset” nos preços a um nível de antes da pandemia para que possamos reconstruir a estrutura economica. Se usarmos o exemplo de uma máquina de lavar, o movimento atual é de centrifuga, expulsando aqueles que não mais resistem para um estado marginal. Deve se inverter a rotação a um movimento centripeto, trazendo as pessoas de volta a capacidade de produzir e obter renda.