Tenho lido seguidamente nos jornais sobre a quantidade de lojas vazias em Ipanema e Leblon, e como iria mal o mercado de imóveis comerciais daqueles dois bairros.
Primeiramente, não podemos deixar que se faça confusão entre LOJAS e SALAS (a maioria das matérias que vem saindo no Jornal está errada ao juntar tudo num mesmo balaio; creio que o objeto de tantas matérias alarmistas, aqui, são as lojas – que o mercado infelizmente chama de ‘retail’ – e não os escritórios. O mercado de lojas nestes dois bairros vem sofrendo, realmente. Já as salas e andares de escritórios vão muito bem, obrigado: valores altos, alugando relativamente rápido.
As estatísticas que orientam o mercado de imóveis comerciais
Duas estatísticas orientam nosso mercado de imóveis comerciais: O Índice de vacância (quantos imóveis vazios há para cada 100 imóveis da nossa carteira) e o Índice de Velocidade de Locação (média de meses que um imóvel de um certo tipo demora para ser alugado, ex. 3=3 meses).
A vacância de salas e andares em Leblon e Ipanema, hoje, não ultrapassa os 9%. Este número vem se mantendo equilibrado há pelo menos 5 anos. O índice de velocidade de locação deu uma caída; o normal era 2 e agora estamos em 4 (índice OK, normal para a cidade, historicamente).
Já a vacância de lojas nestes bairros, subiu dos usuais 8% para cerca de 13% (nos idos de 1995 quando começamos a medir era 14). O índice de velocidade de locação subiu de 3 para 6 (é realmente alto, e é um pouco preocupante uma média de 6 meses pra alugar imóveis).
Na verdade, o que tem ocorrido em Ipanema e Leblon é bem simples simples de entender.
São vários fatores –>
1. Mercado de Imóveis em Ipanema e Leblon é muito fragmentado
O mercado de imóveis comerciais desta região é muito fragmentado (muitos donos, muitos corretores). E sempre que o mercado de imóveis se fragmenta demais, há menos ações conjuntas para avaliar o que está errado e agir da forma mais inteligente. Há centenas de corretores de imóveis não-especializados que se arvoram em negociar com comerciais, criando confusão e avaliando imóveis sem capacidade técnica e conhecimento do mercado suficientes. Há desde os corretores que aconselham seus proprietários a pedir valores escorchantes a título de luvas (quando nesta região, onde o metro quadrado de locação já tem alto valor, as luvas dificilmente ultrapassam 5 ou 6 alugueis), até aqueles que aconselham seus clientes a não fazer obras nos imóveis, mesmo quando estão caindo aos pedaços (é certo que não é necessário decorar lojas comerciais, pois cada empresa tem sua identidade visual; porém é preciso que os imóveis vagos estejam com suas instalações elétricas e hidráulicas perfeitas para receber um novo inquilino!).
No Centro, Copacabana e Botafogo, por exemplo, há uma maior concentração de proprietários e de empresas de corretagem de imóveis especializadas em imóveis comerciais, que, por terem departamentos de pesquisa de mercado, conseguem prestar um melhor serviço a seus clientes. Nós, por exemplo, medimos a vacância de cada bairro, e a demanda principal de cada região, abrindo para nossos clientes estas informações, que assim conseguem melhores resultados. Não somos só nós que fazemos isso; nossas concorrentes também (CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield, etc). A maioria dos corretores, porém, ainda trabalha intuitivamente, sem dados estatísticos. E o mercado de imóveis comerciais não permite mais tamanho amadorismo.
2. Surgimento deNovos Polos Gastronômicos
O surgimento de novos polos gastronômicos e aglomeração de novos comércios em bairros com metro quadrado mais barato (Botafogo, Centro, Santa Teresa, Jardim Botânico, Copacabana) tem gerado um flagrante êxodo de comerciantes, principalmente do ramo de alimentação, saindo de Leblon & Ipanema em direção a estes bairros. São os restaurantes e lanchonetes quem mais sofre com o aumento dos valores de luvas e o exagero nos valores de aluguel de Ipanema e Leblon. Não raro vemos imóveis pequeníssimos, de 50m2, com pedidas de aluguel que beiram os R$ 15.000,00.
É praticamente impossível a um restaurante pagar mais que R$ 250,00 por metro quadrado, salvo raras e honrosas exceções. Em Ipanema/Leblon, há quem peça 500. No Centro, nas melhores ruas, conseguimos 250. Em Copacabana, conseguimos 150. Em Botafogo, `as vezes até 150 reais por metro quadrado.
É claro que uma loja menor é alugada por um valor por metro quadrado mais alto que uma loja maior; mas não da maneira que se vem tentando praticar em Ipanema/Leblon. O êxodo dos restaurantes continua!
3. Obras do Metrô provocam vacância
As obras do metrô são responsáveis por cerca de 35% das vacâncias no Leblon e em Ipanema. esta informação obtemos sempre que um inquilino devolve seu imóvel (fazemos a pergunta: por que devolveu as chaves?).
4. Consolidação do sistema bancário
A consolidação do sistema bancário praticamente matou a procura de imóveis por Bancos em bairros de crescimento estabilizado (leia-se “ eles já têm as agências de que precisam “) e são eles os inquilinos dos sonhos de 70% dos senhorios. (inclusive o fato de que os bancos vêm comprando uns aos outros, e fechando agências, é um dos causadores da entrega de chaves, pois eles não querem mais ter uma agência do lado da outra sem ter uma razão muito especial para isto, por exemplo isso ocorreu com vários Itaú/Unibanco e Real/Santander)
5. Recrudescimento da violência urbana
O recrudescimento da violência urbana (arrastões e pivetes) também vêm sendo citado por inquilinos que entregam as chaves como um fator de preocupação, mas não com tanta frequência.
6. Diminuição das margens de lucro das boutiques de roupa
As boutiques de roupa feminina e masculina vêm se queixando dos seus resultados financeiros e da diminuição das suas margens. O valor agregado e as margens de venda seus produtos sempre possibilitou que pagassem bons aluguéis.
7. Empresas de alto luxo priorizando os shopppings
As empresas de Alto Luxo (tipo Dolce e Gabbana) passaram a priorizar instalar-se, juntas, uma ao lado da outra, em locais como o Village Mall e o Shopping Leblon, que não cobram deles Luvas (cobram valores altos das firmas médias mas captam as firmas MUNDIALMENTE CONHECIDAS com descontos fantásticos, pois elas funcionam como âncoras), e dão prazos de carência de aluguel, para que estas marcas vão para o Shopping.
Os donos de Shopping talvez não admitam isso, mas a verdade é que eles estão captando as firmas de alto luxo, oferecendo grandes vantagens e até PAGAM para ter as marcas mais famosas do mundo em seu Shopping, para formar o mix de Lojas. Isso não ocorre na rua (cada Loja é de um Dono, então não há a noção de enriquecimento do quarteirão), onde é cada um por si e Deus por todos!
Vacância de Leblon e Ipanema levam renascimento para outros bairros
O que a imprensa falha em ver, todavia, é que este aumento na vacância de Leblon e Ipanema vem levando bairros como Centro, Flamengo, Jardim Botânico, Santa Teresa, Botafogo e Copacabana a um novo renascimento… São novos bistrôs, sorveterias, padarias, de um nível bastante alto, comparáveis ao que se vê em Leblon e Ipanema.
Todavia, a nossa conclusão é que após as obras , a situação deve começar a se normalizar, e os proprietários das lojas em Ipanema e Leblon agora terão de entender que agora têm competição mais forte dos bairros que citei acima.
Por exemplo, as Lojas de Rua do Shopping Paço do Ouvidor, na esquina da Rua Gonçalves Dias com a Rua do Ouvidor, estão totalmente ocupadas, e são alugadas, em média, por R$ 400 por metro quadrado!
Os contratos são novos e os aluguéis estão em dia; ou seja, há sim comerciantes que estão cumprindo seus compromissos, e abrindo novas lojas, o tempo todo.
O alarmismo dos Jornais e revistas faz parecer que a situação seria muito pior do que na realidade é. Em vez de dizer que “lojas fecham em Ipanema e Leblon” poderiam mostrar que as empresas estão se mudando para outros bairros, que estão florescendo como há muito não se via. Outro dia almocei num delicioso bistrô que abriu em Copacabana, na Av. N.S. Copacabana, bem em frente aos fundos do Copacabana Palace…. E tenho feito isto com frequência, para conhecer as novas atrações de bairros que há algum tempo não viam grande renovação comercial.
