O mercado imobiliário de luxo no Brasil não conhece crise. Pelo contrário, vive um Big Bang de projetos cada vez mais exclusivos e requintados. A novidade fica por conta da ampliação dos eixos de lançamento, que ultrapassaram as cidades do Rio de Janeiro e São Paulo, para incorporar Florianópolis, em Santa Catarina; Cuiabá, em Matogrosso; e Goiânia, em Goiás, estado onde muitos se banham no farto dinheiro do Agronegócio. Por isso, as unidades voltadas para esse público incorporam projetos, serviços e equipamentos exclusivos, disponíveis em empreendimentos cujo m² pode chegar a R$ 100 mil.
Para os consumidores do mercado imobiliário de luxo pouco importa se a Selic está em dois dígitos, pois não dependem de financiamento imobiliário para a realização dos seus sonhos residenciais do momento. E pouco importa se o preço do m² está em marte, o dinheiro é o foguete que o consumidor de altíssimo padrão tem à mão para ultrapassar qualquer distância.
Segundo Álvaro Marco Coelho da Fonseca, diretor-executivo da imobiliária paulistana fundada por seu pai, muito mais do que espaço, os clientes mais ricos “querem uma nova experiência imobiliária”. O que significa residir em apartamentos ou condomínios de casas que unam uma ótima localização a aspectos singularíssimos, como design assinado de projeto, paisagismo e decoração, que se tornam uma categoria de selo de aprovação de ícones do luxo. Esse fenômeno, aliás, há décadas está presente em São Paulo, cidade onde o comprador de alto luxo pode escolher morar em um edifício com selo Versace, Armani, Pininfarina e Eli Saab, ou marcas brasileiras como Fasano, Daslu e Charlô.
Muitos compradores vão além de luxo e desejam pagar muito caro pela história por trás do empreendimento. Como no mercado da arte, o interessado almeja a raridade – a exclusividade máxima, irreproduzível por si própria. Caso de compradores das unidades do icônico Hotel Glória, localizado na Zona Sul da capital fluminense. O empresário Cláudio André de Castro, diretor da imobiliária carioca Sergio Castro Ouro, explica que a pandemia acabou gerando uma necessidade de viver melhor e de forma altamente diferenciada no público de alta renda. “Nossa clientela, por exemplo, passou a querer viver melhor e investir mais no imóvel. As pessoas passaram a valorizar mais essa experiência de bem-estar em casa”, afirma Claudio André cuja empresa vendeu, recentemente, a mansão mais cara do Brasil, localizada no exclusivíssimo Jardim Pernambuco, área nobre do exclusivo bairro do Leblon, também na Zonal do Rio.
A mansão, que ocupa uma área de 11,2 mil m2, foi anunciada por R$ 220 milhões e permaneceu à venda por cinco anos. Em julho deste ano, a incorporadora Mozak arrematou a residência, em estilo inglês, da família Amaral, dona dos supermercados Disco, por um valor não revelado. A incorporadora planeja demolir o imóvel e construir pelo menos 10 unidades residências no local, cujo preço do m² pode chegar a R$ 150 mil. O projeto tem um potencial de venda de mais de R$ 1 bilhão.
O forte crescimento do mercado de luxo carioca e paulistano levou também ao crescimento da Sérgio Castro Ouro e da Coelho da Fonseca, que viram os seus negócios expandirem 40% e 30%, respectivamente. A projeção das corretoras para o ano que vem é de crescer ainda mais. “A procura tem sido muito grande mesmo com a alta de juros”, pontua Cláudio de Castro.
Nos últimos dois anos, Rio e São Paulo registram mudanças significativas no valor do metro quadrado dos seus empreendimentos. Na capital paulistana, os valores de venda do m2 nos bairros Itaim Bibi, Vila Nova Conceição e Vila Olímpia, passaram de R$ 20 mil a R$ 50 mil, para R$ 30 mil a R$ 60 mil.
Já na zona Sul carioca, os valores de venda têm variado entre R$ 35 mil e R$ 50 mil, especialmente nos bairros de Ipanema, Leblon e Lagoa, apresentando uma elevação de 50% em dois anos. “Isso em termos de lançamentos, mas se a gente olhar para alguns dos endereços que o mercado chama de ‘prédios-troféus’ em Ipanema e Leblon, como o Cap Ferrat, o Ana Carolina e o JK, já tem apartamento sendo vendido por R$ 50 milhões”, diz o diretor da Sérgio Castro Imóveis Ouro, complementado que essa faixa de preço posiciona o metro quadrado desses edifícios entre R$ 80 mil e R$ 100 mil, segundo o InvestNews.
No mercado imobiliário de alto padrão, as assinaturas de escritórios renomados já ultrapassam a arquitetura e incorporam assinaturas paisagísticas como sinal de distinção escolhida pelos compradores, segundo Alexandre Souza Lima, CEO da Meta Incorporadora. “Cada empreendimento é muito diferente. São condomínios desenvolvidos de maneira especial, que nem podem ser comparados uns com os outros.” A executiva-chefe de marketing (CMO) da incorporadora You Inc, Tatiana Muszkat, concorda e acrescenta que os escritórios consagrados de arquitetura e decoração agregam elementos únicos aos empreendimentos cobiçados pela alta roda.
Os projetos da incorporadora You Inc contam com apartamentos que podem oferecer pé direito de mais de 5 metros, fachadas de concreto aparente e com materiais pouco usuais, entre outras particularidades. “É algo meio disruptivo. Então, hoje em dia, a primeira coisa que chama a atenção é, claro, a localização, mas a segunda é o projeto”, complementa Tatiana Muszkat, de acordo comInvestNews.
O ex-CEO da Gafisa e fundador da carioca Origem, o executivo Henrique Blecher aposta Barra da Tijuca e bairros nobres adjacentes, na Zona Oeste do Rio, como uma das melhores regiões para o lançamento de empreendimentos de luxo. “Os bairros dessa região são um bolsão de riqueza. Os consumidores desejam um produto que tenha ali uma exclusividade. Estar em uma área privilegiada, com um imóvel personalizado e com escassez de oferta”, afirma Blecher.
O Luxo do Agro:
O região Centro-Oeste, impulsionada pela riqueza do agronegócio tem despontado como novo cinturão imobiliário de luxo. A City Soluções Urbanas, imobiliária de alto padrão, localizada em Goiânia, cresce em média 50% ao ano desde 2020, com venda da exclusividade residencial. A expansão, segundo João Gabriel Tomé de Oliveira, sócio-diretor da incorporadora, ganhou força com o fim da pandemia. “E a gente entende que esse é um movimento nacional”, diz Tomé, observando que os clientes de Goiás preferem condomínios onde consigam fazer todas as suas tarefas sem deixar o local.
“Por exemplo, ter uma academia com os mesmos equipamentos das melhores da cidade, para ser utilizada pelo morador e seu personal trainer. Mas também áreas de co-working, home schooling, salas de reunião, espaços de delivery, mercado, spa, sala de massagem, salão de beleza e painéis de recarga de veículos elétricos. Os prédios mais antigos não têm isso”, explica João Gabriel Tomé, que para contemplar o endinheirados do mercado goiano passou a oferecer designs assinados: “Nós trouxemos também para cá essa pegada de escritórios renomados assinando o projeto junto conosco. Com isso, criamos um status de irreplicabilidade e conseguimos dar a noção de escassez e status vinculado a esses residenciais” afirma João Gabriel, acrescentando que lançou edifícios em parcerias com Arthur Casas, Patricia Anastassiadis, Triptyque e o estúdio Pininfarina, ex-projetista dos carros da Ferrari, por décadas.
O CEO da Meta, Souza Lima, destaca que os compradores de alto padrão é menos suscetível às altas de juros, pois não dependem de financiamento para comprar um imóvel. Muitos deles, segundo Souza Lima, até fazem operações de crédito imobiliário, mas para aproveitar a proximidade de custo entre as taxas de financiamento e a Selic. Isso acontece porque nas linhas do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), destinadas a propriedades acima de R$ 1,5 milhão, os bancos captam recursos via Letras de Crédito Imobiliário (LCI), que pagam um percentual do CDI, geralmente um pouco abaixo.
Como o certificado de depósito interfinanceiro tem como base a Selic, os bancos podem oferecer um custo de crédito aproximado da taxa básica. A propriedade atrelada ao contrato, através da alienação fiduciária, é uma garantia que mantem os juros mais baixos. Caso o comprador não pague as prestações, o banco pode reaver o imóvel.
As aplicações de renda fixa como títulos de crédito privado pós-fixados, por sua vez, pagam bons prêmios sobre o CDI. “Quem já tem o dinheiro para adquirir a propriedade à vista pode manter o valor em títulos com remuneração acima do custo do empréstimo e, assim, ganhar com essa diferença”, pontua André Souyoltgis, diretor comercial da Coelho da Fonseca, explica ao InvestNews.
