É sabido que a crise econômica e a pandemia atuaram no processo de desocupação de escritórios no Centro do Rio e de diversas outra cidades. Mas a coisa parece estar mudando, não só pelo lado dos projetos de revitalização conduzidos pela prefeitura e pelos diversos projetos culturais que que passarão a ocupar quase 30 lojas ao mesmo tempo na região, como também pela via da reocupação dos escritórios, ao menos os de padrão alto. Uma pesquisa do departamento comercial da Sergio Castro Imóveis trouxe dados alentadores para os apaixonados pelo Centro Histórico, e dá conta de que apenas 19% das unidades corporativas consideradas de alto padrão estão vazias: com isso, são mais de 80% dos escritórios maios luxuosos e modernos da região que já se encontram alugados.

“É verdade que os escritórios deste nível ainda respondem por apenas 26% do estoque de imóveis comerciais na área central da cidade. Isto significa, na prática, que 81% destes 26% já se encontram ocupados e em pleno funcionamento. Mas por estes imóveis terem custos de aluguel por metro quadrado em média oito vezes maiores que os prédios menos modernos e atualizados, isso significa uma ocupação por empresas de capacidade econômica bem maior”, explica Lucio Pinheiro, diretor de locações da quase centenária consultoria imobiliária, demonstrando que desde 2017 os índices para os escritórios de alto padrão na região não eram tão bons.

Uma das razões para isto é a forte tendência de queda do home office, especialmente nas empresas privadas, onde de fato existe um controle mínimo de produtividade. O fato é que, apesar de o home office, para alguns, ainda ser considerado uma modalidade possível de trabalho, há outros fatores que ainda interferem em como vemos o mercado de trabalho e as relações que nele estabelecemos no cotidiano. Foi observando a falta do olho no olho do home office que a maior startup de recursos humanos do Brasil decidiu abrir um novo escritório. Em entrevista à TV Globo, Mariana Dias, CEO de uma empresa disse: “As pessoas estavam querendo voltar. Muita gente falando como estava sentindo falta dessa conexão, desse brilho no olho e de coisas intangíveis também. Por exemplo, almoçar com uma pessoa que você trabalha, depois do trabalho você conseguir se conectar. Tomar um café, fazer algum happy hour.” A avaliação de executiva é referendada pela pesquisa que apontou que número de profissionais que trabalham pelo menos um dia à distância recuou de 55,5%, em 2021 para 34,1% em 2022. Mais de um ano depois, estima-se uma queda ainda maior.

Se 19% dos imóveis corporativos de alto padrão do Centro ainda estão desocupados, o problema é muito maior nos imóveis antigos e desatualizados, nos quais a vacância beira os 50%, segundo o mesmo levantamento. “As empresas hoje priorizam maiores espaços horizontais e edifícios modernizados e inteligentes; não precisam ser novos, mas precisam estar ‘up to date’ com as melhores tecnologias. Estes prédios, bem localizados, são extremamente procurados. Todo mundo quer ficar no Porto, na Praça XV ou nas proximidades da Carioca”, disse ao DIÁRIO Pinheiro. Segundo ele, são muitos destes prédios antigos que provavelmente serão, aos poucos, convertidos em residenciais no esteio do projeto Reviver Centro: mas não é esta a única solução.

Os motivos para que estes prédios fiquem vazios são os mais diversos, mas em geral dizem respeito às necessidades de infraestrutura de internet e instalações elétricas e hidráulicas modernas, exigidas pelas corporações. Também são poucos os prédios com lajes maiores que 500m2 e que atendam a todos estes requisitos. Contudo, com o aumento das reformas e retrofits de prédios que vêm sendo vendidos na região, a expectativa é de que melhore a oferta de imóveis nas categorias mais altas. Em poucos meses, foram vendidos três edifícios inteiros na Praça Pio X, o tradicional Edifício Aliança da Bahia, que ocupa um quarteirão inteiro na Graça Aranha, o antigo prédio da CBF na Rua da Alfândega, e outros prédios que já receberam os novos ocupantes, como o da Rua da Assembléia 11, nova sede do Sescoop, e o Sebrae, que ocupa o antigo IRB, na Marechal Câmara.

“A diferença entre o preço por metro quadrado de um escritório no Leblon e um no Centro, com o mesmo padrão construtivo e categoria, é de 300%. Adicione a isto que o funcionário que trabalha no Leblon acaba tendo que pagar 62 reais por um pastel de camarão na hora do almoço, e esteja atendo para que o patrão quer muito trabalhar perto de casa, mas nem sempre quer arcar com todos estes custos, que só estão subindo”, diz Cláudio André de Castro, ‘chefe’ de Lucio e um dos maiores entusiastas do Centro do Rio de Janeiro. “Não moro aqui, mas trabalho, almoço, por vezes janto e freqüento a região dos finais de semana também. Principalmente na Cinelândia e no entorno da Praça XV, a região é policiada e segura. Venho à Missa todos os domingos na rua do Ouvidor. Criar lendas urbanas de que a região é um problema virou modinha. Mas a verdade é que é o lugar mais organizado e plural da cidade, ao menos à luz do dia, com transporte para todos os lugares, aeroporto, gastronomia de qualidade para todos os preços e muita cultura, e arte”, diz o executivo, que é também responsável pelos imóveis da Santa Casa da Misericórdia e provedor de uma Igreja histórica de 1750.

Castro é um apaixonado pela região, mas fala com propriedade. “A conta de nenhuma empresa com centenas de funcionários vai fechar pagando 330 reais o metro quadrado no Leblon ou 200 reais por metro em Botafogo. O Centro tem prédios de todos os padrões, para todos os bolsos, num local onde se pode pagar um vale refeição e um vale transporte razoáveis, em meio à cultura, ao fervo e à beleza de uma cidade que foi a única Capital de um Império Europeu nos Trópicos”. E cita o fervo cultural trazido pelo sucesso do Reviver Cultural, projeto da prefeitura que ocupará dezenas de sobrados históricos com atividades das mais diversas. “A pluralidade trabalha a favor da nossa região. Falta só o poder público e a justiça aderirem de verdade e sair do home office, pois a região tem recebido investimentos públicos e privados de vulto e precisa da circulação dos funcionários das esferas de governo pra voltar a girar mais rapidamente.”.

Você leu no DIÁRIO DO RIO matérias recentes sobre movimento semelhante nos edifícios residenciais do centro do Rio, como nos casos da Cinelândia e Bairro de Fátima. “Parece não ter nada a ver mas quanto mais gente vier morar nestes prédios novos de moradia, mais gente vai querer trabalhar e ocupar os prédios comerciais mais antigos no Centro, sem contar barateamento de custos de vale transporte das empresas que vão ser lá sediadas”, diz Lucio.

Um exemplo desse movimento do mercado corporativo, conforme informou o jornal Valor Econômico, é o tradicional edifício Aliança da Bahia, adquirido recentemente pela Construtora Internacional, e que está passando por amplo projeto de reforma na Rua Araújo Porto Alegre. A construção original de 1961, modernista, toda revestida do classudo mármore travertino, com 16 andares e 176 salas (11 por andar), gerará um prédio moderno com apenas duas salas de 500 metros quadrados por pavimento, após o retrofit. O prédio teve no passado um badalado restaurante na cobertura, e é um dos mais bonitos da região onde foi recentemente inaugurada filial da Livraria da Travessa. O prédio ocupa um quarteirão inteiro e não estava atualizado.

O investimento será de cerca de R$ 100 milhões, dos quais 35% serão direcionados à modernização da infraestrutura do prédio, informou ao Valor o diretor Comercial do grupo, Daniel Leão. “A proposta é tornar o Aliança da Bahia uma referência em tecnologia no Centro do Rio, mas preservando a fachada original com seus elementos típicos da arquitetura modernista brasileira”, disse o empresário em entrevista.

A previsão é de que o novo prédio fique pronto no final de 2024 – mantendo a bonita fachada original em mármore travertino – com o grupo mantendo a propriedade do imóvel; é um investimento com objetivo em renda de alugueis. O metro quadrado das unidades será disponibilizado para locação por R$ 85 a R$ 100. O preço atual de aluguel das salas de alto padrão no Centro está na faixa de R$ 80, quase um terço do valor cobrado pelas lajes corporativas na Zona Sul, onde o índice de vacância é algo próximo de zero. O mercado está convidativo, e, com o esperado desuso do home office, que feriu de morte a produtividade de diversas companhias, os imóveis top de linha do Centro vêm sendo ocupados. “É claro que lugares como a Cidade Nova, mais remotos e desertos, ainda estão sendo considerados indesejáveis. O que é uma pena, pois lá há prédios excelentes. Mas ninguém quer ir pra lá. A região inteira está em liquidação, mesmo nos prédios novos”, diz Pinheiro, fazendo valer a máxima “Location, Location, Location”, famosa no mercado imobiliário. Segundo informações do colunista Quintino Gomes em sua coluna Bastidores do Rio, uma secretaria estaria para fechar uma locação de um grande espaço na Cidade Nova. Talvez em busca da tal liquidação.

“Agora que os preços da Zona Sul explodiram e não é mais qualquer um que pode pagar pra estar lá, a corrida é pra pegar os imóveis em prédios de luxo que ainda estão vazios aqui no Centro e com obra pronta”, avalia Castro. E complementa ao DIÁRIO: “querem os escritórios em bom estado, aproveitar o que ficou vazio e estava bonito, é o tal do flight to quality”, diz.

Na esquina da Avenida Almirante Barroso com a Rio Branco, o famoso prédio Linneo de Paula Machado, inaugurado na década de 1980, tem sido um protagonista desse processo. O imóvel de 33 andares e 67 salas também está sendo retrofitado. De acordo com o síndico do condomínio, Fernando Kalache, nos últimos anos foram investidos R$ 30 milhões no projeto de melhorias e modernização dos sistemas de segurança e infraestrutura de comunicação. Segundo ele, ainda serão investidos mais R$ 10 milhões na conclusão das obras e na melhoria geral do edifício. O prédio é um dos mais procurados, pois sua localização é a mais desejada. Para os corretores, Praça XV e Carioca são as localizações preferidas no momento, além dos prédios mais modernos do Porto Maravilha.

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