‘PEC das Praias’ não privatiza as praias brasileiras

Em artigo, advogado Vinícius Monte Custodio explica conceitos que esclarecem sobre a medida que se tornou central em debates nas redes sociais e vem sendo entendida erradamente

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Praia de Copacabana: Reprodução

*Por Vinícius Monte Custodio

A Proposta de Emenda Constitucional (PEC) nº 39/2011, originária da Câmara dos Deputados e que agora tramita no Senado Federal sob o nº 3/2022, apelidada de PEC das Praias, não trata de praias, muito menos permitirá sua privatização.

Para uma correta compreensão do tema, inicialmente é necessário esclarecer quatro conceitos: terrenos de marinha, acrescidos de marinha, faixa de segurança e enfiteuse (ou aforamento).

Os terrenos de marinha foram estabelecidos pela Coroa portuguesa, no século XVI, visando à defesa do território nacional contra forças estrangeiras. Nos tempos do Império, mais precisamente em 1832, esses imóveis foram delimitados numa faixa de trinta e três metros metros de extensão — o alcance de uma bala de canhão da época — medida para dentro do continente a partir da linha da preamar (maré cheia) média de 1831.

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Atualmente, eles são definidos como as áreas situadas na costa marítima, as que contornam as ilhas, as margens dos rios e das lagoas, em faixa de trinta e três metros medida a partir linha da preamar média de 1831, desde que nas águas adjacentes se faça sentir a influência de marés com oscilação mínima de cinco centímetros.

Logo, não têm rigorosamente nada a ver com a Marinha, instituição das Forças Armadas do Brasil.

Os acrescidos de marinha são os terrenos formados, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha.

A faixa de segurança é uma faixa de trinta metros de extensão com finalidade, sobretudo, de preservação ambiental, medida do final da praia, e não da linha da preamar média. Ela pode ou não se sobrepor, total ou parcialmente, aos terrenos de marinha e seus acrescidos.

Ilustracao da PEC das praias 'PEC das Praias' não privatiza as praias brasileiras

Fonte: Ministério da Gestão e da Inovação em Serviços Públicos

A enfiteuse era um direito limitado sobre imóvel, existente no Brasil até à entrada em vigor do Código Civil de 2002, que funcionava de modo similar a uma locação imobiliária, porém em caráter perpétuo e gravado na matrícula do bem. Hodiernamente esses contratos não podem mais ser celebrados, contudo os que já existem, como os dos imóveis da Família Real no município de Petrópolis – RJ, permanecem em vigor.

Na enfiteuse, o proprietário (senhorio) do imóvel celebrava um contrato com o enfiteuta (ou foreiro), transmitindo a este o domínio útil do imóvel e mantendo consigo o domínio direto da coisa. O domínio útil confere ao enfiteuta todos os poderes inerentes ao domínio pleno da propriedade, ao passo que o domínio direto só confere ao senhorio o direito de receber do enfiteuta um foro (ou pensão) anual, semelhante a um aluguel, e o laudêmio, preço pago em caso de alienação do imóvel.

Enquanto o foro anual e o laudêmio eram livremente fixados pelas partes contratantes nos imóveis particulares, a lei estabelece que, nos imóveis da União, o foro anual é de 0,6% do valor do domínio pleno, anualmente atualizado, e o laudêmio de 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias.

Apesar do fim da enfiteuse em geral, a Constituição da República de 1988 (CR) determinou sua continuidade nos terrenos de marinha e seus acrescidos situados na faixa de segurança. A enfiteuse nos terrenos de marinha e seus acrescidos situados fora da faixa de segurança, atendidas certas condições, hoje já pode ser extinta, pagando o enfiteuta à União 17% do valor do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias.

É aí que a PEC das “Praias” entra na história.

Segundo o art. 20 da CR, são bens da União, entre outros, as praias fluviais (inciso III), as praias marítimas (inciso IV) e os terrenos de marinha e seus acrescidos (inciso VII). Em resumo, a PEC propõe revogar o inciso VII do art. 20 e acabar com a enfiteuse nos terrenos de marinha e seus acrescidos situados dentro da faixa de segurança. Ela transfere gratuitamente para os Estados e Municípios os terrenos de marinha e seus acrescidos afetos a serviço público estadual ou municipal, respectivamente. Os terrenos de marinha e seus acrescidos afetos a serviço público federal, onde existam unidades de conservação federais e os que estiverem desocupados permanecem sob o domínio da União. As praias fluviais e marítimas sequer são mencionadas pela PEC, de modo que também continuam como bens da União.

A crítica de muitos opositores da PEC é que o fim do domínio direto da União favoreceria a instalação de grandes empreendimentos imobiliários que restringiriam o livre acesso da população às praias e intensificariam a pressão do mercado sobre áreas de preservação permanente. Essa afirmação não procede, pois a única diferença do enfiteuta para o proprietário é que este último não é obrigado a pagar o foro anual nem o laudêmio. Para fins de licenciamento, é absolutamente irrelevante, do ponto de vista jurídico, se o requerente da licença é titular do domínio pleno ou apenas do domínio útil do imóvel.

Outro argumento invocado contra a PEC é o de que, com a enfiteuse, a União pode subordinar o domínio útil a condições especiais, que visariam salvaguardar o interesse público. Apesar de essas condições especiais desaparecerem com a alienação do domínio direto, a União permanece legitimada para exercer a tutela ambiental. Se determinado empreendimento privatizar praias, o Ministério Público Federal não só pode como deve atuar para desobstruir seu acesso à população.

Ademais, como bem apontado no parecer da Comissão Especial da Câmara dos Deputados, sob a relatoria do Deputado Alceu Moreira (MDB-RS), pela aprovação da PEC:

“Atualmente já não se consideram válidos os fundamentos originais da instituição dos terrenos de marinha, em particular os que dizem respeito à questão da segurança nacional, tanto em face do avanço da tecnologia na área militar quanto da existência de instrumentos legais que asseguram ao Poder Público o acesso àquelas áreas e até mesmo a sua retomada quando necessária, por meio de desapropriação”.

A discussão que efetivamente deveria estar sendo travada sobre a PEC é o custo-benefício da arrecadação de receita patrimonial não recorrente com a alienação do domínio direto aos enfiteutas em comparação com a perda de receita patrimonial recorrente com o foro anual e os laudêmios pagos pelos enfiteutas. De acordo com reportagem do Jornal Nacional de 03 de junho de 2024, a União arrecadou R$ 1,1 bilhão com seus 564 mil imóveis registrados em terreno de marinha em 2023, o que perfaz menos de R$ 2 mil por imóvel. Portanto, o país tem de debater a melhor forma de lidar com esse enorme estoque imobiliário. A arrecadação atual é suficiente para arcar com a gestão desses imóveis? A União tem feito anualmente, conforme determina a lei, a atualização monetária do foro anual? É possível tornar essa arrecadação mais eficiente? Qual é a taxa de inadimplência dos enfiteutas?

Outro aspecto que haveria de ser escrutinado é o dispositivo da PEC que proíbe a cobrança de foro anual, taxa de ocupação e laudêmio a partir de sua publicação (art. 2º) e o que impõe a dedução dos valores pagos a título de foros ou de taxas de ocupação nos últimos cinco anos, corrigidos pela Selic, para a aquisição onerosa do domínio pleno dos terrenos de marinha e seus acrescidos (art. 3º, parágrafo único). Trata-se de renúncia de receita patrimonial sem qualquer justificativa que deveria ser extirpada da PEC.

Por fim, seria conveniente que a PEC esclarecesse se a aquisição onerosa do domínio direto será compulsória, porque sua redação está obscura, gerando grande insegurança jurídica para os enfiteutas.

*Vinícius Monte Custodio é advogado, doutor em Direito Econômico e Economia Política pela Universidade de São Paulo e mestre em Direito Urbanístico e Direito Ambiental pela Universidade de Coimbra.

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12 COMENTÁRIOS

    • Jesus julgando? Jesus que foi CONDENADO pela justiça? Ihhh…esse Jesus aí é free style.

      Se Jesus free style não fosse tão burro saberia que o relator é o Flávio Bolsonaro. Que o projeto foi aprovado na Câmara (majoritariamente de direita e reacionária) e ao que tudo indica, visto esse parlamento repleto de jagunços e Tchutchucas do Mercado, será aprovado no Senado também.

      O executivo, sempre refém do parlamento, no caso o Presidente, só terá o poder ao fim de tudo vetar totalmente, vetar parcialmente ou acatar.

      Vai estudar, Jesus. Burro pra…

  1. Olha, deixa isso do jeito que está, pois dessa maneira ninguém está sendo prejudicado ou tendo prejuízo.

    Não vejo isso com bons olhos e agora não acontece nada, mas daqui a algum tempo, arrumaram um jeito de tirar proveito dessa situação, é sempre assim…
    A Milícia está aí, fazendo e acontecendo.

  2. Cancerígena de mercantilização de tudo que é público para alguns endinheirados (cuja a maior parte da fortuna não vem do próprio trabalho).

    Quem aí é a favor desse descalabro?

    ( ) Sou a favor
    ( ) Sou contra

  3. Essa PEC da privatização das praias é em benefício da população ou de ALGUNS, apenas?

    As praias no Brasil, pelo menos a maiores delas é um dos poucos lugares em que o rico e o pobre podem se encontrar.

    Uma medida extremamente anti popular e bemmm interesseira. Basta ver as pessoas que são a favor dessa bizarrice.

  4. O que os ricos não fazem pra dormir ouvindo o som do mar…

    Os herdeiros das capitanias hereditárias não querem pobres e turistas em frente aos seus aptos de luxo.

    Mas ao tirar o lazer do pobre, não sabem o que isso pode causar. Um estresse social que pode ser estopim para algo que pode ser motivo para arrependimento.

  5. Os esquerdinhas já apareceram, né? É sempre a inveja disfarçada de discurso social, de luta de classes pé de chinelo. É simplesmente MENTIRA que irão fechar as praias e cobrar pedágio ou murar e vender para fazer condomínios de ricaços.

  6. Quem diria que esse jornal patrocinado pelo mercado imobiliário ia achar um gerador de Lero Lero pra justificar esse projeto estapafúrdio…

    Aqui nos EUA o boom do neoliberalismo nos anos 80 fizeram com que construções na costa de casas de alto padrão explodisse e seus preços também. Advinha quem pode acessar essas praias e quem tem poder sobre território de marinha gigantescos? Exatamente: entes privados.

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