Diversos estudos mostram que localização é o fator primordial na formação do preço de um imóvel no Rio de Janeiro. Contudo, os preços dos apartamentos localizados em uma mesma rua da capital fluminense, especialmente na Zona Sul. Uma pesquisa inédita realizada pefeita pela startup imobiliária Loft, mostra que os imóveis localizados em uma mesma via podem ter diferença de preço de até 90%.
Na rua Farme de Amoedo, em Ipanema, por exemplo, um apartamento próximo à avenida Vieira Souto (avenida da praia), tende a ser 90% mais valorizado do que um imóvel com as mesmas características localizado perto da rua Nascimento Silva.
Já na rua Barão da Torre, também também em Ipanema, o preço de um apartamento tende a ser 87% mais alto se ele estiver próximo à rua Garcia D’Ávila em relação a um imóvel com as mesmas características próximo ao Metrô General Osório.
Essas foram as maiores diferenças encontradas no estudo, que analisou a valorização dos imóveis ao longo de 25 das principais vias da cidade – veja abaixo os dados completos.
Na outra ponta, a menor diferença encontrada foi na avenida Afonso de Taunay, na Barra da Tijuca, na Zona Oeste do Rio. Na via, estando o imóvel próximo à avenida Alda Garrido ou ao entroncamento da avenida Érico Verissimo, a variação é de 6,1%
Para essa análise, foi aplicado um modelo estatístico que utiliza a ferramenta de precificação desenvolvida pela Loft, para simular como variam os preços de apartamentos exatamente com as mesmas características, alterando apenas a sua localização. Essa simulação considerou um apartamento de 100 metros quadrados, com três quartos e um banheiro, construído em 1990.
A ferramenta de precificação foi treinada considerando mais de 5 milhões de anúncios e 10 mil transações, feitas com ou sem participação da Loft.
“Nosso estudo mostra o quão importante é a localização de um imóvel. Veja o quanto pode variar o preço numa mesma rua. Numa distância menor que 1 km, o valor do metros quadrados pode ser duas vezes maior”, afirma o economista Rodger Campos, gerente de dados da Loft.
A fator localização resume diferentes características que são importantes para a definição do preço, como conservação do entorno, oferta de serviços, barulho, facilidade de acesso, entre outros pontos.
O levantamento, afirma Campos, mostra o quanto compradores e vendedores precisam estar atentos (e com informações precisas) para chegarem ao preço correto do imóvel.
“Os dados também mostram que pode ser possível adquirir um imóvel numa região de seu interesse que, em um primeiro momento, parecia acima do seu orçamento, apenas se deslocando um pouco.“
Tabela – Diferença do preço do metro quadrado mínimo e máximo nas vias analisadas
