Ano novo, velhos assuntos, pelo menos no que se refere à exploração do solo urbano carioca. A revisão decenal do Plano Diretor do Rio foi concluída pela Câmara de Vereadores com bastante atraso. Agora encontra-se à espera de eventuais vetos e da aprovação do Prefeito. Assunto árido não só para leigos, mas que interfere nas vidas de todos.

A primeira questão a salientar no novo Plano é a da baixa participação da sociedade. É certo que ocorreram reuniões com a participação de representantes de associações. Mas, as contribuições oriundas dessa participação não foram muito consideradas no projeto que foi à votação. Quando surgiram centenas de emendas dos parlamentares tudo foi mais fechado, sem que a população pudesse acompanhar. Uma avaliação realizada pelo IBAM sobre tais emendas não foi tornada pública a tempo, e as pessoas que assistiam à votação não tinham ciência do que estava sendo votado. Sequer os vereadores tinham plena ciência do que votavam.

O texto menciona a adequação do Plano às diretrizes da Agenda 2030 e aos objetivos do desenvolvimento sustentável, uma derrota para o Vereador Carlos Bolsonaro, que apresentou diversas emendas supressivas sobre estes aspectos. Outros objetivos importantes também são citados, como a integração metropolitana, nunca ocorrida, a redução do déficit habitacional, a proteção do meio ambiente e do Patrimônio, a adaptação aos impactos da crise climática, o respeito à capacidade de suporte das áreas urbanas, a supressão da fiação aérea, a paridade de gênero nos Conselhos Municipais, e uma maior participação da população no planejamento urbano da cidade. Planos sempre trazem objetivos nobres…

O Plano institui para todo o Município, com a exceção de áreas de proteção ambiental e de ocupação menos intensiva, o Coeficiente de Aproveitamento Básico do terreno – CAB =1. Isto significa que, no licenciamento da edificação, o que corresponder a uma vez a área do terreno fica isenta de taxação. Já o que exceder esse coeficiente, até o limite máximo permitido, os Coeficientes de Aproveitamento Máximo – CAM, passará a ser taxado. É a outorga onerosa, prevista no Estatuto da Cidade, que traz para os cofres municipais recursos para investimentos em obras públicas. O problema é que essa taxação não será imediata, progredirá lentamente até atingir o seu valor correto ao longo da vigência do Plano, e poderá ser parcelada em até trinta e seis cotas, ou mesmo trocada por obras, também não valendo para todos os bairros.

O Plano Diretor traz a intenção de adensar as centralidades já existentes e as áreas próximas aos corredores de transporte, e de desestimular a ocupação de áreas periféricas e de ocupação rarefeita, o que é positivo. O problema está na intensidade com que isto é feito.

Partindo do Centro, em direção às áreas no entorno da Avenida Brasil, e englobando quase toda a Zona Norte, é criada uma Macrozona de Estruturação Urbana, onde se pretende dar atenção à recuperação do tecido urbano e da infraestrutura existente, e onde são permitidos os maiores coeficientes de aproveitamento dos terrenos (CAM) por Área de Planejamento. O da AP1, a Área Central, e da área da Estação Leopoldina, por exemplo, chega a 15, o que equivale ao vigente na área de Midtown de Manhattan, aquela de edifícios mais altos. O da AP-3, a Zona Norte, pode chegar até 7, o que equivale ao possível em áreas como Lower East Side e Chelsea, também naquela ilha. No entanto, na AP-3, quando o terreno estiver situado ao longo de eixos do metrô, das linhas de trem ou do BRT, ou se forem destinados à habitação social, o CAM poderá crescer em 50%. Ou seja, são esperadas fortes verticalizações nessas regiões e as construções históricas junto às estações de trem podem desaparecer.

O Plano admite o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsória do solo urbano não edificado ou subutilizado, mas tal inovação, importante para combater a especulação imobiliária, fica a depender de lei específica a ser elaborada. Os terrenos objeto dessas medidas estarão também sujeitos ao aumento progressivo do IPTU, até o cumprimento da exigência de edificação. Além disso, os imóveis em estado de abandono, e com débitos municipais, poderão ser arrecadados, passando para a propriedade do Município.

As zonas residenciais, mesmo aquelas mais restritas, passam a admitir a existência de atividades de serviços compatíveis com as mesmas, uma novidade. Escritórios e consultórios, por exemplo, poderão estar localizados nessas áreas. Há, também, a instituição da Zona Agrícola, um reconhecimento da existência dessa atividade no Município. O Plano cria uma Zona Franca Urbanística – ZFU ao longo da Avenida Brasil e da Rodovia Presidente Dutra. Pelo que foi anunciado anteriormente, a ideia era ser uma zona de gabarito liberado. No entanto, como esta liberação não foi alcançada, restou apenas a definição de mais uma zona urbana.

No Leblon, a área do antigo quartel, na Rua Bartolomeu Mitre, é reservada para instalações do serviço público ou de lazer, contrariando as intenções do governo estadual, que deseja vender o terreno com mais possibilidades de uso. E, somente por pressão das associações de moradores, os parâmetros dos planos locais de alguns bairros da Zona Sul, como Urca e Botafogo, foram parcialmente mantidos.

Há novidades interessantes na área de habitação social. O Plano traz a obrigação de que empreendimentos imobiliários com mais de 20 mil m² de área construída tenham que reservar 10% dessa área para habitação de famílias com até seis salários mínimos de renda. Esse é um item que pode promover mais mistura social. Mas, não é comum empreendimentos de alto padrão terem essa área. O Plano cria também o programa de locação social, já citado na Lei do Reviver Centro, e ainda não implementado. E a Prefeitura é autorizada, o que não é uma obrigação, a prover assistência técnica de engenharia e arquitetura a moradias de baixa renda. Este é um serviço já previsto na lei federal n° 11.888/2008, mas não aplicado no Rio.

Sobre a questão da facilitação da ocupação de encostas, houve uma enorme pressão para a liberação da abertura de ruas acima da cota 60, defendida como forma de se evitar a favelização, e esse item, pela primeira vez foi aprovado. Além disso, os Maciços da Tijuca, Pedra Branca e Gericinó-Mendanha estão inseridos nas áreas onde se deseja estimular a construção de habitação social. Houve também a aprovação de um maior adensamento no Alto da Boa Vista.

Tais liberalidades com a ocupação de encostas representam uma aceitação de que a Prefeitura não está preparada, ou não quer se preparar, para exercer a sua função de reguladora do uso do solo. As encostas mais verdes ou menos ocupadas da cidade contribuem para a beleza da paisagem, a amenização do clima e a retenção de águas pluviais. São serviços ambientais fundamentais num quadro de crise climática. Há também aquelas onde a ocupação, legal ou ilegal, já foi consolidada. Manter como estão aquelas encostas ainda com baixa ou nenhuma ocupação deveria ser um objetivo a ser atingido. Já a ideia de que uma maior ocupação legal dessas encostas evitará favelas não tem correspondido à realidade. Nas condições atuais, quando ocorre uma ocupação legal, acaba ocorrendo outra ilegal nas suas proximidades. É onde, em geral, vão morar as pessoas que servem a essas propriedades.

Sobre as favelas, foi positivo que passem a existir no Plano Diretor. Elas são descritas a partir de suas potencialidades, e não de suas dificuldades, e deverão ser objeto de planos locais, cujos princípios são definidos no Plano. O curioso é que a discussão do Plano Diretor se colocava contra os planos locais já existentes para outros bairros. A incorporação do instrumento do Termo Territorial Coletivo, o TTC, que permite soluções criativas para a questão fundiária nas favelas, foi também um passo importante, mas que dependerá de lei específica a ser votada pela Câmara.

Como já havia ocorrido na discussão do Plano Diretor anterior, mais uma vez o plano não aceitou a autoaplicabilidade do Estudo de Impacto de Vizinhança, que só poderá ser utilizado após lei específica que o regulamente. Há mais de 10 anos a Câmara de Vereadores se exime de fazer esta regulamentação! O curioso é que, mesmo não tendo aplicabilidade imediata, ficou definido que o Estudo de Impacto de Vizinhança não será aplicado à implantação de templos religiosos, justamente uma grande fonte de reclamações.

É indicada também que os atuais veículos de transporte de passageiros passem, gradualmente, a substituir os combustíveis fósseis por outros menos poluentes, mas sem definição de prazo. O Plano trouxe uma estranheza que é a possibilidade de utilização de até 20% dos terrenos de clubes da cidade para outros usos. Isto poderá trazer mais adensamento, já que áreas livres desses clubes poderão ser edificadas, desvirtuando o licenciamento que obtiveram. E o Plano trouxe um absurdo, que é a liberação de clubes de tiros em toda a cidade, salvo em áreas de conservação e de residência mais restrita, emenda trazida pela bancada de extrema-direita. Seria importante que esse item fosse vetado pelo Prefeito. Mas, será?

Nesta fase atual, o Plano traz boas intenções e alguns avanços, a maioria a depender de leis específicas posteriores, que nossa Câmara sempre “esquece” de produzir. Mas com itens certeiros para agradar ao mercado imobiliário, de aplicação imediata. Além disso, esse planejamento por coeficientes de aproveitamento e gabaritos é simplista, desconsiderando aspectos importantes da paisagem, um dos maiores bens da cidade. Tanto no Rio, como em São Paulo, o mercado, através de seus representantes no Poder Legislativo, que não são poucos, atuou para garantir mais dez anos de bons negócios, geralmente às custas do bem-estar geral.

As mesmas velhas forças que vêm pautando a desfiguração do Rio de Janeiro continuam o seu trabalho. Desde a expulsão dos moradores pobres do Centro, na Reforma Passos e na demolição do Morro do Castelo, até a posterior destruição da arquitetura eclética e pomposa que substituiu o casario colonial, passando pela verticalização sem qualidade das edificações por toda a cidade, através da constante alteração casuística das leis, foram sempre os interesses do mercado imobiliário que agiram. Na elaboração do recentemente concluído Plano Diretor, não foi diferente.

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