Como já escrevi aqui, embora o mercado de imóveis corporativos – neste caso refiro-me a escritórios – ofereça a maior rentabilidade para quem “vive de aluguel”, ele tem também um índice de velocidade de locação bem mais baixo que o residencial. Trocando em miúdos: demora mais pra alugar.
Tem suas vantagens, já sabemos; é menos subjetivo (não existe tanta diferença entre os imóveis, exceto o logradouro, o prédio, e o estado do imóvel); rende alugueis mais altos; contendas judiciais com inquilinos tendem a ter um fim mais célere… etc.
O que venho presenciando, todavia, é um sem número de pessoas comprando imóveis na planta, recebendo as chaves, e tentando alugá-los “no osso” – leia-se, sem colocar piso, teto, pintura, banheiro e copa. Isso NÃO FUNCIONA. Recebo dezenas de clientes com imóveis neste estado, pensando em alugar. A tarefa é quase impossível.
Todos batem nas mesma teclas (erradas): 1) “que adianta eu pôr um piso se o inquilino pode não gostar, pode trocar depois, e o meu dinheiro vai pro lixo” ou 2) “eu dou carência de aluguel pra o inquilino fazer obra”.
Para fechar o negócio tem que enfeitar o pavão
São dois grandes erros. O utem 1 não leva em conta alguns fatores. Primeiro, a maioria das vezes quem visita a primeira listagem de imóveis vazios não é o dono do negócio ou o tomador de decisão, e sim um funcionário de escalão mais baixo que apenas anota suas impressões sobre o imóvel, muitas vezes formulando uma lista final de imóveis que – estes sim – o dono ou executivo responsável irão visitar. Segundo, o estado do imóvel é a sua “propaganda”, o seu “cartão de visitas”. Se depois o inquilino vai mudar alguma coisa, paciência, o contrato estabelece que fica a critério do proprietário aceitar a mudança ou exigir o retorno do imóvel a como ele era antes. O importante é FECHAR O NEGÓCIO. E pra fechar o negócio, tem que enfeitar o pavão.
Mas também não adianta fazer obras extremamente marcantes; deve-se buscar ser o mais neutro possível nas escolhas: paredes brancas, piso claro e brilhante (tacos, nunca, são lindos mas profundamente contraindicados para escritórios, as cadeiras com rodízios os destroem em questão de dias), recepção com material mais nobre que o restante, banheiros e copa claros com pias em granito; iluminação básica (não sabemos onde as pessoas irão trabalhar) e embutida, da forma mais modular possível; espelhos de tomadas e interruptores novos; torneiras novas; instalação para ar condicionado split pronta (caso não haja ar central no edifício); tomadas nas paredes, a cada 1m ou 1m20cm.
Inquilinos não querem perder tempo com obras
O pensamento expresso item 2 era comum no passado, hoje não mais. Os inquilinos querem se instalar em seu novo imóvel imediatamente; não querem perder tempo com obras, e, pra piorar, quando aceitam fazer obras, tendem sempre a pedir descontos muito maiores do que os valores que o proprietário gastaria para fazer os mesmos serviços.
Na verdade cabe ao dono do imóvel comercial fazer com que haja apenas 3 razões para que quem visite o imóvel não o alugue: a) Imóvel grande demais, b) Imóvel pequeno demais e por último c) O imóvel está fora do orçamento máximo previsto para o aluguel por aquela dada empresa ou profissional.
Fala-se muito sobre o melhor piso para se instalar antes de alugar um imóvel. Há inúmeras possibilidades mas vou tratar do que é mais aceito por todo o mercado:
Para imóveis de até 300m2, o piso deve ser em granito, ou pelo menos a recepção em granito e o restante em porcelanato com tabeira de granito. Este é o mais procurado;
Para imóveis grandes, a partir de 300m2, o piso mais indicado é o carpete em placa, de boa qualidade, com tabeira em granito ou mármore ou uma daquelas pedras sintéticas. Quando o piso é elevado, o ideal é usar o granito apenas na recepção e o restante utilizar um excelente carpete em placa.
Aluguel “no estado” é coisa do passado.
A propósito, este texto não se aplica a lojas. As lojas podem (e devem) ser alugadas no osso.
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