A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o ITBI, imposto que é cobrado pelas prefeituras de quem compra um imóvel, deve ser calculado com base no valor exato do negócio realizado. Parece óbvio, não é? Pois é, mas prefeituras, como a do Rio, cobram o imposto sobre um valor que literalmente “inventam”, sequer levando em consideração o valor venal do imóvel e ignorando o preço combinado entre as partes. Há anos o assunto é polêmico.
A decisão, que foi unânime, significa que a base de cálculo para que o ITBI seja pago será mesmo o valor que realmente será recebido pelo vendedor no negócio, e não um valor fixado pelas cidades para o cálculo do IPTU, ou mesmo um valor arbitrado exclusivamente para o ITBI. No Rio de Janeiro, a alíquota deste imposto é de 3%.
“Finalmente alguém aplica o que é lógico. Temos como emblemático o caso de uma grande loja de departamentos que vendemos por 43 milhões de reais, no Centro do Rio, e a Prefeitura cobrou o imposto sobre o valor fictício – e absurdo – de 85 milhões de reais. O caso está na justiça até hoje”, diz Nelson Borges, diretor de vendas da Sergio Castro Imóveis, que citou diversos outros casos, inclusive de uma casa em Santa Teresa vendida por 750 mil cujo imposto de aquisição foi cobrado sobre mais de 2 milhões de reais.
O STJ analisou um recurso apresentado pela prefeitura de São Paulo, mas foi aplicado no caso o chamado “recurso repetitivo”. Isso significa que a decisão do STJ deverá ser aplicada em outros processos que tratam da mesma questão, de forma a simplificar a vida de quem passa por igual situação.
O relator do processo, o ministro Gurgel de Faria, estabeleceu três teses. Pela primeira, “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU”.
A segunda tese foi: “O valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e somente pode ser afastada pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio.” Isto significa que se a prefeitura duvidar de que o preço é real, deve provar a fraude.
Já a última tese determinou que “o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI.” Isto é exatamente o que faz a prefeitura do Rio, que tem até um site chamado Simulação de ITBI, onde o contribuinte, ao acessar, coloca a inscrição municipal de seu imóvel e verifica o “valor de avaliação” do seu imóvel para fins de recolhimento do imposto.
Segundo o corretor Wilton Alves, a prática das pessoas, até hoje, era acessar este site, preencher o valor da negociação com um número ínfimo (1000 reais, por exemplo) e clicar para saber o suposto valor que seria pago pelo comprador a título de ITBI para compra de um imóvel, bastando ter em mãos a matrícula do bem junto à municipalidade.
Prefeitura do Rio ate a presente data ainda praticando cálculos próprios pR extorquir o cidadão, tutela coletiva resolveria ?
A Prefeitura vem cobrando valores absurdos a título de ITBI. Além de não respeitar os valores de mercado, arbitra-os de forma abusiva. Com a pandemia e a crise econômica que assolam a cidade do Rio de Janeiro, os imóveis, em grande parte, perderam boa parte de seu valor, sem que a Prefeitura tenha reduzido os índices de avaliação. Ainda é maior o absurdo quando cobra ITBI sobre a extinção de usufutro, quando, na realizade, não ocorre nenhuma tansmissão de propriedade do bem imóvel.
Afinal, o pagamento do ITBI recai sobre o VENDEDOR ou do COMPRADOR do imóvel negociado, ou vale o que está estipulado no Contrato de Compra e Venda entre as partes???
As pessoas que pagaram um imposto maior do que o valor real da transação, podem contesta-lo abrindo um processo junto à Prefeitura, apresentando um Laudo de Avaliação Mercadológica bem fundamentado, para tal, pode faze-lo através de um Avaliador (Corretor de Imóveis), inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis do Conselho Federal de Corretores de Imóveis. Mais informações, estou a disposição para esclarecimentos pelo fone 99695-0696 (whatsapp). Kandrik.
quem compra um imóvel pela primeira vez com rgi e paga a vista tem algum abatimento nas taxas cartorais ou no próprio ” ITBI “?
Bom dia! Sou leiga no assunto, como sei se paguei a mais no ITBI pago em 2021? o meu foi calculado em cima do valor do na escritura x 3 %….. O valor venal que consta no IPTU é muito menor ao da escritura. Qual seria o certo? Vr escritura 470 mil ITBI 14.100
Infelizmente ainda não estão praticando esta decisão, continuam cobrando o valor que acha, que é devido, que no meu caso chega a quase 200% do valor da transação
Um imposto que sequer deveria existir. Mais prático e correto cobrarem sobre a renda e ganho de capital, e aprimorar o repasse desses tributos também aos municípios.
Repare que o município JÁ recebe parte do Imposto de Renda e do Ganho de Capital. É que ele quer ganhar mais ainda com um imposto só dele. Não à toa que muita gente já tá gritando que imposto é roubo.
Concordo. Bem lembrado…
Decisão embora tardia, corrigiu uma arbitrariedade dos governos municipal,que sempre taxa o valor para fins do ITBI acima do contratado, valeu, só que essa decisão tem que ser adotada também nas transações feitas no cartório, onde em regra o vendedor é penalisado com o pagamento do ITBI por valor exorbitante.
O poder público pode tudo em matéria de impostos e o contribuinte não pode nada. Até esta decisão valer, muitos ITBIs ilegais serão cobrados.
E tem gente, muita gente, que defende cobrança de impostos. Uma ova! Quanto menos cair na mão do governo, menos mal ele usará os recursos.