A ordem de preferência dos bairros escolhidos pelos cariocas para morar tem registrado mudanças significativas nos últimos tempos. Os queridinhos Ipanema e Leblon ainda lideram o ranking de imóveis de alto padrão, mas na venda de residenciais, em geral, regiões como Copacabana, Botafogo e Centro têm despontado no gosto dos futuros compradores. Essa tendência tem revelado novos rumos para o mercado imobiliário da capital fluminense.
O levantamento que mostra a mudança no cenário foi feito com base em cálculos feitos pelo Centro de Pesquisa e Análise da Informação do Sindicato da Habitação (Secovi Rio) e pela ASB Soluções Imobiliárias, que levaram em consideração a base de dados do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), da prefeitura. Estes são dados oficiais obtidos pela interpretação dos pagamentos de impostos que os cariocas fazem ao adquirir imóveis; não é uma amostragem e sim dados empíricos retirados deste levantamento oficial.
Apesar de um crescimento percentual das vendas muito maior em Copacabana, a Barra da Tijuca, na Zona Oeste, ainda lidera em valores absolutos: foram 1.768 apartamentos e casas negociados, no primeiro semestre deste ano, o que é natural dada sua dimensão geográfica e quantidade de condomínios de grande porte. Confirmando a pesquisa, Copacabana vem logo em seguida, com 1.342 vendas de janeiro a junho de 2023, um crescimento de 120,7% em relação a igual período de 2018, maior do que na Barra (75,9%), segundo o Secovi Rio. Na Tijuca, foram 822 vendas, e em Botafogo, 784. Números bem superiores aos de Ipanema (422) e Leblon (376), que são bairros mais caros.
Especialistas indicam que o atual panorama reflete um movimento claro de ocupar os bairros mais consolidados do Rio, com infraestrutura (comércio e transporte) e, sobretudo, custo-benefício, ou seja, bons preços e imóveis relativamente amplos, que é o que prevê, em partes, o projeto do novo Plano Diretor da Cidade, que está sendo discutido na Câmara de Vereadores. Segundo o urbanista Washington Fajardo, “A melhor cidade é a que já existe”.
Um aplicativo gratuito chamado o RioM², que calcula o preço do metro quadrado médio por rua do Rio, mostra a discrepância entre os preços dos diversos bairros. Comprar um apartamento na Avenida Delfim Moreira (R$ 38 mil o m2, em média, no período 2018/2022), o logradouro mais caro da cidade, custa quase 156 vezes mais do que adquirir um imóvel na Rua Pereira da Rocha, em Ricardo de Albuquerque (R$ 244 o m2). O valor é calculado levando em consideração as compras formais que foram efetivamente feitas na cidade, que pagaram ITBI.
O Secovi Rio mostra os impactos impressionantes dos benefícios criados pelo Programa Reviver Centro para estimular a ocupação residencial na região central do Rio. No Porto Maravilha, o número de apartamentos vendidos subiu de 12 para 455, entre o primeiro semestre de 2018 e o deste ano (um aumento estratosférico de 3.692%). No Centro, o crescimento foi de 105,7% (de 193 para 397 imóveis). Um movimento de transformação de uso de alguns condomínios de salas, que estão sendo convertidas em apartamentos, já vem sendo detectado. Segundo Domingos Fernandes, da Sergio Castro Imóveis, cita a transformação de três endereços do Centro em apartamentos: um prédio no número 36 da Rua Alcântara Machado, outro na rua da Quitanda 20 e outro na rua Sete de Setembro 63. Neste último, várias unidades de 25 a 30m2 estão sendo transformadas em apartamentos, a poucos metros da Rio Branco.
Até na área comercial o projeto catapultou as vendas. Dos 3.042 imóveis negociados de janeiro a junho deste ano no Rio, 523 foram no Centro (44,5% superior ao mesmo período de 2018), informa o Secovi. Mais do que os 494 da região da Barra. “O problema é que são muitas salas vazias aqui no Centro. Até mesmo em prédios modernos como o Paço do Ouvidor, temos vendido salas por valores bem baratos. Salas que vendíamos por R$ 360.000 estão saindo a R$ 50.000, mas a diferença é que agora está vendendo”, diz Fernandes, que diz que a procura tem melhorado quando os prédios são mistos. “Muita gente quer morar no Centro, mas ainda são poucos os prédios onde isso é permitido”.
Mistos Investem em Qualidade
O tradicional Edifício Santos Vahlis, na Rua Senador Dantas, 17, tem investido firme em melhorias, de olho nesses clientes que querem morar pelo Centro. O condomínio – que é de uso misto – fez um espetacular rooftop com lavanderia coletiva e espaços para lazer e exercícios, que tem recebido o crédito pelo aumento dos valores das vendas dos apartamentos no prédio. (Fotos) Segundo Fernandes, o Santos Vahlis passou a ser o desejo de 7 entre 10 pessoas que avaliam mudar-se pro Centro. “Um apartamento de quarto e sala precisando de reformas conseguimos vender por volta de 120.000 reais”, diz.
Já Tijuca e Copacabana não obtiveram o mesmo desempenho nos comerciais que alcançaram nos residenciais nos primeiros seis meses de 2023: na comparação com o mesmo período de 2018, venderam menos 21,2% e menos 9,3%, respectivamente. No Leblon, porém, o quadro foi pior ainda: os negócios caíram 51,4%. Especialistas creditam isso aos preços proibitivos: “Aqui no Leblon os comerciais ficaram caros demais, e os clientes têm pedido pra indicarmos salas em outros bairros próximos e até no Centro, por incrível que pareça”, diz o corretor local Anderson Martins.
O Santos Vahlis fica no n? 117…