Durante as últimas décadas, o urbanismo do Rio, equivocadamente, permitiu que a nossa cidade, de disposição longitudinal, se alongasse ainda mais por não orientar o foco do mercado que era de lançamento residencial na Zona Oeste.
Como praticamente todo o comercial ainda estava no Centro, tivemos no transporte o número de viagens crescendo muito rapidamente e a saturação das vias, já que o poder público gera infraestrutura (?) muito mais lentamente do que é demandado.
Para sermos justos, a falta de segurança pública em diversas regiões impedia o urbanismo de planejar livremente a cidade, o que, por sua vez, é essencial para uma boa política de transportes. Isto expõe as interdependências na gestão pública e como é importante termos uma política de urbanismo atuante para a boa distribuição da cidade nas suas áreas.
Com esta deterioração do transporte e o adensamento da Zona Oeste, em um momento de grande desenvolvimento imobiliário, surgem os empreendimentos comerciais na mesma, o que alinha-se com o óbvio conceito urbanístico de “cidade compacta”, em que na mesma região tem-se todo o necessário, como ocorre em São Paulo. O marco do que considero este processo de “emancipação” foi o Fórum da Barra da Tijuca.
Ao mesmo tempo em que a Zona Oeste torna-se mais e mais autônoma, o urbanismo do Rio, desta vez como agente condutor, que é a sua vocação e dever, apresenta o projeto “Porto Maravilha”, de revitalização do Centro com a primeira operação urbana no município, que consiste, simplificando, em um grande projeto de desenvolvimento custeado pela venda de Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs), ou seja, o incorporador, para aumentar a sua Área Total Edificável (ATE), paga pelos certificados que são revertidos em benfeitorias para a própria localidade, valorizando-a, o que acaba por ser um retorno muito interessante.
Com a Zona Oeste já bastante desenvolvida e ainda recebendo muitos investimentos para a preparação para os Jogos Olímpicos e Paraolímpicos, com a Zona Sul saturada pelo esgotamento de terrenos e com o projeto de grande expansão do Centro em curso, os tradicionais bairros da Zona Norte vão aos poucos sendo percebidos pelo mercado como a “bola da vez”, onde estão grandes oportunidades.
No residencial, são produtos para os moradores do próprio bairro, que desejam permanecer nele e só agora podem adquirir imóveis novos em condomínios modernos, e para quem antes morava em imóvel alugado em outra área localidade na qual não consegue comprar, mas que analisa e percebe a vantagem da mudança.
Já no comercial, no momento em que o Rio atinge o 3º valor de metro quadrado mais elevado do mundo (Leblon) e os preços do Centro e da Barra da Tijuca também estão elevados, empresas optam por se instalarem em regiões cujos valores de locação do metro quadrado estão entre 10% e 20% do valor do Centro, principalmente aquelas que demandam muitos funcionários, como as empresas de Call Center, beneficiadas pelos incentivos do programa “Rio Capital do Call Center”, além da economia em despesas com passagens para os funcionários, pois muitos residem na região.
Há muitas vantagens nestes bairros, pois possuem ótima infraestrutura e ligam-se ao Centro e à Zona Oeste com grande facilidade pelas pequenas distâncias e através das principais vias da cidade, como Linhas Amarela e Vermelha e Avenida Brasil. Possuem amplo e diversificado comércio, além de identidade e cultura, com seus clubes de futebol e escolas de samba.
Um caso emblemático para ilustrar é Bonsucesso, onde se cruzam estas vias e desce o teleférico do Alemão, que está a 10km do Centro pela Avenida Brasil e a 20km da Barra da Tijuca pela Linha Amarela, servido por um forte comércio, algumas universidades, sendo também o mais próximo da UFRJ, hospitais, como o Geral de Bonsucesso, tendo o seu clube de futebol e muitas outras vantagens.
Assim, a Zona Norte, segura e com infraestrutura, inicia um longo ciclo de desenvolvimento e de resgate do seu prestígio, para benefício e felicidade dos seus milhões de moradores apaixonados por seus bairros, e para um Rio de Janeiro mais bem planejado e funcional.
