O portal Bloomberg Linea escreveu esta semana sobre como os ultra-ricos saíram às compras de imóveis pelo mundo, citando o exemplo de Amancio Ortega, fundador da Zara e homem mais rico da Espanha, que comprou 10 mega propriedades na América do Norte e no Reino Unido pela impressionante cifra de US$ 2 Bilhões (comprando desde galpões logísticos até arranha-céus residenciais de luxo). Este tipo de investimento seria o foco atual dos bilionários pelo mundo, de acordo com o Relatório de Riqueza de 2023 da Knight Frank, uma gigante mundial especializada no mercado imobiliário. O dado contraria o posicionamento de alguns conglomerados internacionais, demonstrando que neste momento é opção dos próprios donos das empresas diversificar seu patrimônio e investir em imóveis.
O bilionário chinês Joe Tsai, cofundador do Alibaba Group Holding, passou a ter em 2022 uma participação indireta em mais de 6 hotéis cinco estrelas na Espanha por meio de seu escritório familiar, a Blue Pool Capital. De acordo com o relatório apresentado pela Bloomberg “esses investidores ultra-ricos se concentraram principalmente em imóveis para aluguel no setor imobiliário comercial durante 2022, ainda que haja dúvidas sobre o impacto do trabalho remoto. Eles alocaram a maior parte do capital nos Estados Unidos, onde Nova York continua sendo um centro também para negócios imobiliários residenciais de US$ 25 milhões ou mais“. .
Interessante notar, que a própria Bloomberg chama a atenção para o fato de que Manhattan tem vacância recorde em escritórios com aumento da oferta, com mais de 16% do espaço para locação estava vazio no primeiro trimestre de 2023. Enquanto isso a cidade continua recebendo novos empreendimentos imobiliários, não muito diferente do Rio de Janeiro, que vem recebendo investimentos milionários tanto públicos como privados, principalmente em sua região central.
Guiados pelo princípio da cidade compacta – ou seja, é mais verde e mais econômico aproveitar a infraestrutura existente do que expandir a cidade para locais onde é necessário construir e investir em infraestrutura – os maiores investidores imobiliários do Brasil viraram seus olhos para o Centro, a Zona Sul e até mesmo a Zona Norte do Rio. Gigantes como o Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário, a Rede Accor de Hotéis e a SIG Engenharia tem atuado na recuperação de imóveis históricos – os chamados retrofits, com enorme sucesso. Desde a mega bem sucedida transformação do velho Hotel Glória em apartamentos de alto luxo à reconversão do outrora quase desabando Largo do Boticário em Hotel de categoria trendy pela Rede Accor, os projetos de sucesso se acumulam.
A corrida aos imóveis no Centro pelos bilionários não se deve só aos lindos prédios e à cultura da região. O projeto Reviver Centro, aprovado e conduzido pelo prefeito Eduardo Paes e seu ex-secretário Washington Fajardo acabou acoplando um foguetinho – daqueles que não têm ré – ao mercado imobiliário local, pois ao construir no Centro, os investidores passaram a ganhar grandes incentivos na área mais cara da cidade, a Zona Sul.
É que ao converter, por exemplo, um prédio abandonado de 10.000m2 na região Central, o construtor ganhará, depois que a obra ficar pronta, 40% destes metros quadrados para investir na Zona Sul do Rio (ou seja, 4.000m2!), em locais como Ipanema ou Copacabana. Como? Simplificando: em casos de vazios urbanos – por exemplo, um prédio em Ipanema que tem 5 andares e fica entre dois prédios de 10 – quem tiver os títulos obtidos com a operação do Reviver Centro poderá igualar o prédio do meio aos do lado, coisa que jamais poderia fazer sem ter empreendido no Centro. Isto entre outras vantagens como isenção de ITBI, remissão de dívidas, possibilidade de construir rooftops…. Um metro quadrado construído em prédio novo em Ipanema não sai a menos de R$ 40.000/m2. Ou seja, só o bônus de 4.000m2 ganho por transformar 10.000m2 comerciais em residenciais no Centro significa um ganho de cento e sessenta milhões de reais. Isso, além do resultado da venda dos tais apartamentos novos na região central.
É isso que está impulsionando e fazendo o Centro do Rio renascer com investimentos bilionários e a recuperação de sua reputação. Investidores escolados afirmam que ainda é preciso mais, e, principalmente, que o Poder Público invista mais em segurança e no combate ao câncer da informalidade – camelôs clandestinos e mendigos assustam investidores, e apavoram compradores de imóveis. A prova de que a prefeitura entendeu isso foi a nomeação do subprefeito Alberto Szafran, que tem conduzido operações que têm visado a recuperação dos espaços públicos da região; o combate a eventos ilegais é outra prioridade; não só pelo risco à segurança mas pela impressão de abandono e de vitória do poder paralelo causados em bloqueios ilegais de ruas públicas com cobrança de ingresso e venda de tóxico, como ocorre quase sempre na Rua Joaquim Silva, junto aos Arcos da Lapa, por exemplo.
Um projeto tramita na Câmara de Vereadores buscando ampliar a vantagem dos empreendedores que investirem no Centro. O projeto pretende aumentar o bônus de 40% como também liberar a região Central para receber novos hospitais, entre diversas outras iniciativas que pretendem apertar o passo do desenvolvimento do entorno.
Eu não sei se o subprefeito do centro Senhor Alberto Szafran costuma passar ali pela Cinelândia, tipo Senador Dantas e arredores, mas é impressionante o nível de abandono daquela região. A rua Senador Dantes possui 3 hotéis e todos tem estado cheios de turistas, no entanto, dá pena de ver desocupados e demais situações de moradores de rua deitados quase na porta dos hotéis que acumulam seus sacos de catação com os objetos pelo meio das calçadas. E o interessante é que eles preferem aquele trecho entre a rua Alcindo Guanabara e o final da Senador Dantas, onde ficam os três hotéis. É de lamentar.