O mercado imobiliário carioca tem se transformado nos últimos anos, e uma das tendências mais fortes é o retrofit – a prática de renovar e adaptar edifícios antigos, dando uma nova funcionalidade e aproveitando seu valor histórico. A tendência ganhou um novo impulso com a introdução de uma linha de financiamento, que promete engatar ainda mais esse tipo de projeto. A Caixa Econômica Federal lançou uma modalidade de crédito exclusiva para incorporadoras interessadas em revitalizar imóveis antigos. Diferente dos financiamentos tradicionais para a construção de novos empreendimentos, o crédito oferece condições vantajosas, incluindo taxas de juros mais baixas, recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), além da possibilidade de utilizar os recursos de forma mais flexível.
Empresas como a Azo Incorporadora já estão apostando no potencial do retrofit, com projetos de grande porte. O mais famoso é o Edifício A Noite, no Rio de Janeiro, que está sendo revitalizado para abrigar mais de 400 unidades residenciais. Com um valor geral de vendas (VGV) estimado em quase R$ 250 milhões, o projeto foi sucesso antes mesmo de ser lançado oficialmente no mercado, com 97% das unidades já vendidas para a Brookfield. As obras do prédio, que é tombado pelo Iphan e é considerado o primeiro arranha-céu da América Latina, já começaram.
José de Albuquerque, CEO da Azo Inc., destaca que o sucesso do projeto está diretamente relacionado à capacidade de aproveitar as oportunidades oferecidas pelo mercado carioca, que continua aquecido, apesar dos juros elevados. “Unimos a potencialidade do Rio para estúdios com nossos projetos focados em contemporaneidade, promovendo uma nova relação com o morar. Pensamos no uso efetivo dos imóveis, em cuidados que vão da planta à qualidade dos materiais e sensibilidade para entender as diversas necessidades dos clientes atuais do alto padrão. Tínhamos a certeza de que o Rio trazia oportunidades únicas para a Azo Inc, pois as vendas do mercado imobiliário dos últimos anos foram contínuas e crescentes. O estoque de unidades disponíveis à venda sempre esteve em níveis baixos porque vende-se rapidamente os lançamentos”, afirma.
Outro exemplo importante é o trabalho da Fator Realty, que também investe pesado no retrofit, com projetos que vão além de residenciais e incluem até imóveis hospitalares. Vasco Rodrigues, CEO da Fator, comemora a nova linha de financiamento do banco, que permitirá um fluxo de caixa mais eficiente. “Muitos gastos são realizados no início das obras, e com uma modalidade que nos permite obter um adiantamento de até 50% dos fundos do empréstimo, ao invés de 10%, para que possam ser destinados já neste primeiro momento, irá facilitar muito o nosso fluxo de caixa”, celebra o empresário.
No caso da Fator, a empresa está desenvolvendo o retrofit do antigo prédio público da RioUrbe, no Largo dos Leões, no Humaitá, que se transformará em um residencial de altíssimo padrão — o First Humaitá. O projeto, que envolverá a construção de 157 apartamentos, já alcançou quase 70% de vendas antes mesmo da conclusão das obras. Os números da Fator revelam a tendência de mercado analisada pela Brain Inteligência Estratégica: No Rio, os lançamentos avançaram 35%, incluindo os retrofits, e as vendas cresceram 12,6% no primeiro semestre, em número de unidades.
Boom dos ‘retrofits’
A Lei Complementar 232, sancionada pela Câmara Municipal do Rio, também oferece incentivos para que incorporadoras transformem imóveis históricos e construções já licenciadas em novos projetos, o que tem incentivado a renovação do mercado. A normativa permite até mesmo a conversão de imóveis tombados, desde que autorizada pelos órgãos responsáveis pela preservação do patrimônio cultural. Isso abriu uma oportunidade de negócios que antes não existia, com muitos prédios comerciais antigos, inclusive os de propriedade pública, sendo leiloados e convertidos em unidades residenciais.
Vasco Rodrigues, com mais de 68 anos de experiência na construção civil, afirma que o retrofit exige um conhecimento técnico diferenciado, especialmente quando se trata de trabalhar com a estrutura antiga dos edifícios. “Além dos desafios de qualquer obra, o retrofit apresenta uma camada a mais, que é a estrutura existente, que por ser de outra época, requer cálculos específicos, estudos e a adoção de métodos construtivos adequados para a reconstrução e para que se possa entregar um resultado final moderno, funcional e acima de tudo, de alto padrão”, explica.
