Trabalhando com consultoria em investimentos imobiliários – que é uma corretagem de imóveis, digamos, menos comum – para diversos Fundos de Investimento, administradoras de bens próprios e investidores pessoa física, esta pergunta acaba sendo respondida por mim semanalmente, de maneira repetitiva, a pessoas diferentes.
Na verdade, a resposta desta pergunta tem que ser dada pelo próprio investidor, uma vez que é seu estilo de vida e seu ‘background’ que vai eliminar a dúvida. Cabe a mim apenas explicar os prós e os contras de cada modalidade de investimento imobiliário, e as subcategorias em que eles se dividem. Após ouvir como cada um funciona, o cliente que tome sua própria decisão.
O que é comum a ambas as opções é que o imóvel, enquanto rende (aluguéis) ao mesmo tempo se valoriza (quando comprado no local e tempo certos). Como característica ruim, sabemos também que o imóvel é um investimento a longo prazo, pois é ilíquido por natureza. Além disso, fica o conselho genérico; se não existe expectativa de ter o dinheiro que está em suas mãos neste momento novamente, procure sempre comprar mais de 1 imóvel do que alocar todos os recursos num só imóvel maior, mais “impressionante”, mas que, vazio, vai lhe custar mais do que você é capaz de pagar. Divida suas maçãs em cestas diferentes, se o valor assim permitir. (tive clientes que vendiam joias e carros para sustentar imóveis desalugados, que se vendidos e trocados por dois ou três imóveis, jamais ficariam os dois ou três vazios ao mesmo tempo).
Imóvel Comercial Oferece Rentabilidade Maior
O imóvel comercial sem sombra de dúvida, oferece uma rentabilidade muito maior que o residencial. Diariamente fechamos vendas a clientes que, aplicando seu dinheiro em grupos de salas (principalmente a partir de 70m2) ou lajes corporativas, têm obtido rentabilidades médias de 0,9% ao mês. Salas pequenas (inferiores a 40m2) são muito boas pra usar, mas para renda deixam a desejar, pois o valor de condomínio normalmente é muito representativo face ao aluguel, o que faz com que estas raras vezes rendam mais que 0,6% ao mês. Joga contra o investimento em salas/grupos/andares/lajes seu “índice de velocidade de locação” – demoram mais pra alugar que uma loja e que um imóvel residencial. O índice de vacância deste tipo de imóvel é hoje em torno de 13%.
Lojas em pontos movimentados são o “filé” da área comercial, mas tendo em vista o fato de que todo mundo sabe que no mundo comercial são os imóveis mais fáceis de alugar, ninguém quer vende-las barato; e como há muito mais gente pra comprar do que pra vender (apesar de custarem sempre mais de R$ 1.500.000,00 temos permanentes filas de espera para compra, sejam vagas ou alugadas), o preço de venda é sempre inflado – sem que isso se reflita no aluguel – gerando então rendas que raras vezes ultrapassam os 0,7% mensais, fator este compensado com as “luvas” que o proprietário consegue cobrar ao alugar uma loja em bom ponto por (mais de) 5 anos. É lenda a história de que é ilegal cobrar luvas (só é ilegal cobrar na renovação do contrato; no primeiro, pode) assim como também é fantasiosa a história que “ninguém mais cobra luvas”. Todo ano vemos dezenas de operações deste tipo, desde que o ponto seja movimentado. O índice de vacância deste tipo de imóvel é de cerca de 5%.
Outras opções de investimentos comerciais, comumente escolhida apenas pelos investidores especializados no assunto, são as plantas fabris, os galpões e os edifícios inteiros. Neste caso, devido aos vultosos valores, por vezes os negócios conseguem gerar rentabilidades superiores a 1% ao mês, devido `a escassez de compradores possíveis, principalmente quando o vendedor é uma pessoa que tem apenas um bem desta natureza, e o comprador já tem vários. A pressa de vender um imóvel desocupado que não raro custa dezenas de milhares de reais por mês ao proprietário, por vezes gera excelentes negócios para um comprador. Vendemos este ano um prédio na Rua da Quitanda, desocupado, que, locado, gera 1,2% ao mês de rentabilidade ao seu proprietário. E os exemplos não faltam. Estes negócios são aqueles em que mais me envolvo pessoalmente, e poderia escrever laudas e mais laudas sobre isto; não é o objetivo aqui.
Locação de Imóvel Residencial é mais rápida
Os imóveis residenciais têm a seu favor o seu altíssimo índice de velocidade de locação. Imóveis menores costumam alugar em menos de 3 meses quando se pede o valor de mercado. A história de “bolha” é asneira pura; os imóveis podem subir ou descer de 10% a 15% em momentos ruins da economia de um país que cresceu gradualmente, mas a conversa – nitidamente de viés político – de que os valores vão desabar 30 ou 50% é, esta sim – e não cá este artigo – matéria paga. Os imóveis residenciais que não alugam, é simplesmente por uma razão: o corretor ou proprietário está fora da realidade. Imóvel residencial no preço aluga fácil. Todavia, se aluga fácil, é verdade também que aluga barato.
Isso mesmo. Os imóveis residenciais dificilmente ultrapassam uma rentabilidade de 0,4%. Quanto mais luxuosos, menor o índice (quem diria, né?). Temos casos de apartamentos de 18 milhões na Vieira Souto alugados por R$ 18.000,00 (0,1%). O valor de venda sendo MESMO os 18 milhões (cliente recusou proposta diversas vezes-para despespero deste corretor), e o de aluguel sendo CERTO em R$ 18.000,00 (depois de meses de trabalho tentando, a pedido do cliente, R$ 25.000,00 é isso mesmo que conseguimos, ou seja, facílimo arrumar alguém pra pagar os dezoito milhões – tinha fila – mas inferno pra alugar por mais que dezoito mil por mês). O melhor imóvel residencial pra se alugar é aquele apartamento de dois ou três quartos, numa rua média de um bom bairro. Ali, se consegue os 0,4%.
Os conjugados e quarto-e-sala são muito procurados, pois também alugam bem rápido. Ficam também na média de renda de 0,4% sobre o capital aplicado, a menos que sejam – por uma pessoa hábil e experiente – locados por temporada. Neste caso, tenho vários clientes proprietários de DEZENAS de conjugados, e vivem de alugá-los por temporada. Mas são verdadeiros “mini-hoteleiros”: têm arrumadeiras, roupa de cama, mobília sobressalente, equipe de bombeiro, etc. Seus apartamentos vivem sendo alugados para uma pessoa após a outra. Ganham rios de dinheiro com esta atividade, mas já têm experiência, expertise e estrutura, além de conhecer os recônditos da internet onde se anunciam estes apartamentos como se fossem “quartos de hotel”. Admirável. Conheço casos de quem tem um ou dois destes apartamentos e pena pra conseguir cliente.
Imóveis em bairros populares oferecem grande rentabilidade
Pense bem, veja qual destas modalidades lhe agrada mais, ou se pra você, o melhor é ficar com o dinheirinho no banco rendendo os 0,6 a 0,8% sem fazer esforço. No mercado imobiliário, se ganha muito dinheiro, mas as coisas ocorrem lentamente; imóvel você não põe na balança e vende, com pressa, pelo preço do grama. Mas, em longo prazo, ganha-se fortunas. Outro conselho é: não se guie pela idade do imóvel – isso na rentabilidade não tem praticamente nenhuma relevância (exceto nos negócios MUITO GRANDES), e sim pelo estado em que se encontra. O imóvel comprado pra renda não é pra você achar bonito: é para a média das pessoas achar que o preço pedido corresponde ao que se apresenta.
Leia-se, eu moro na Avenida Atlântica, mas investiria tranquilamente em apartamentos na Saúde, na Gamboa, e no Bairro de Fátima. Oferecem grande rentabilidade, possibilidade de valorização grande. Não moraria lá, mas com certeza prefiro investir lá do que em um apartamento na Vieira Souto que vai me render 0,1% de renda e valorização nenhuma (está no teto).
Você tem que verificar, afinal, qual seu perfil; tem dinheiro pra bancar imóvel vazio? Tem pressa? É investidor de longo, médio ou curto prazo?
Pense, e aja de acordo! Boa Sorte!
POST SCRIPTUM – O Fim dos Classificados de Jornais
Uma nota final que quero dar. Estava lendo uma asneira tão grande numa revista outro dia que preciso dizer alguma coisa! Um colega reclamava ao repórter que punha dezenas de anúncios nos classificados há anos atrás e tinha centenas de chamadas, e que agora, porque o mercado está ruim, não tem mais chamadas. Esta é a maior asneira do ano! Os classificados impressos é que estão perdendo leitores a cada dia; o mercado de imóveis ainda não encontrou um novo paradigma, mas está certo que os classificados de jornal (no Rio de Janeiro, ao menos) se tornaram praticamente inúteis.
Este colega faz como a senhorinha, de 90 anos de idade, sentada no banco da praça, que reclama `a amiga: “ é, Efigênia, os homens mudaram, estão mais educados, veja que nem me olham nem me paqueram mais, onde esse mundo vai parar”. Tá parado no tempo!!!
Na minha empresa, anunciávamos não dezenas – mas CENTENAS – de imóveis nos classificados, e tínhamos centenas de chamadas. Mas a queda do resultado do classificado em jornal vem sendo notada por nós, gradualmente, HÁ DEZ ANOS. Cada ano que passa, a resposta diminui. E cada ano que passa, as pessoas que nos procuram por classificados escritos envelhecem mais. A média de idade dos que nos ligam por meio desta publicidade é de 55 anos. Dos sites imobiliários, a média é 30 anos. Vejam a diferença! Vejam o número de página dos cadernos! São cada vez menos anúncios, até que isso vai desaparecer ou então mudar para algo que não sou capaz de prever.
Inventa outra, colega!
