Reviver Centro II é aprovado com grande incremento dos benefícios a quem investe na revitalização da região

Construtor que apostar em investir no Centro pode receber até 150% de bônus para construir em bairros como Botafogo, Ipanema, Lagoa e Copacabana, beneficiando grandemente a região da Praça XV, entre outras

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Câmara Municipal do Rio de Janeiro - Foto: Divulgação

O plenário da Câmara Municipal do Rio de Janeiro finalmente aprovou, em segunda discussão, nesta terça-feira (5), o projeto Reviver Centro II, acrescido de 23 emendas, dentre as 64 originalmente apresentadas pelos vereadores ao projeto da Prefeitura. O projeto é uma iniciativa de Eduardo Paes (PSD) para requalificar a região central e principalmente o chamado Centro Financeiro da cidade (na Praça XV, Castelo e Cinelândia), especialmente na parte habitacional. Trata-se da segunda versão de um projeto idealizado pelo arquiteto Washington Fajardo, quando era secretário de planejamento urbano da cidade, e que foi originalmente aprovado há 2 anos. Após o decurso deste prazo, já era prevista uma revisão da própria lei, que acabou colocando a Região Central de volta ao mapa dos investidores imobiliários e construtores.

De acordo com a proposta, através de uma operação interligada, o incorporador ou investidor que aportar recursos em imóveis no Centro Histórico do Rio terá como contrapartida o direito especial de construir em áreas receptoras (os bairros que a nova lei permite são mais abrangentes do que no Reviver I), com isenção temporária da taxa de licenciamento e outros benefícios previstos no texto original e que foi ajustado por emendas. Na nova versão, a região conhecida como Centro Financeiro recebe benefícios especiais e as demais regiões do Centro também tiveram incremento no bônus. O projeto é mais um impulso à região, onde o Reviver Cultural, da prefeitura, já prevê pagamento de aluguel pela própria municipalidade para lojas onde sejam desenvolvidos projetos culturais.

Pela medida, quem investir na região fica isento de pagar taxa nas áreas receptoras pelo período de dois anos. A partir do terceiro ano, no entanto, a taxa passa a ser cobrada gradualmente até alcançar o limite de 12,5%, passando a ser integral no décimo ano. Em outros pontos do Centro, no entanto, será cobrada 10% da outorga no primeiro ano, com acréscimo proporcional anual até completar o período de dez anos, quando serão encerrados os descontos. Além disso, o consumidor final que for o primeiro a adquirir os apartamentos construídos no Centro fica isento de pagar ITBI.

Pela matéria aprovada, a construtora que investir na região como Centro Financeiro – convertendo imóveis comerciais em residenciais ou edificando do zero edifícios residenciais – receberá como contrapartida um bônus no valor de 100% da área edificada ou reconvertida, para usar bairros mais valorizados e desejados pela iniciativa privada, onde não seria possível construir, sem o bônus. Para melhor entender, o empresário que construir ou converter mil m² na Centro Financeiro terá o direito de construir a mesma área em um terreno na Tijuca, Copacabana ou Ipanema, por exemplo. No caso de o empreendedor construir moradias sociais no centro financeiro, o percentual do benefício pode atingir um super bônus de 150%. “Isto fará empresas que normalmente não teriam interesse em investir no Centro passarem a se interessar mesmo que o retorno da região seja menor no início, pois a pessoa vai colocar dinheiro no Centro visando o resultado em Botafogo, por exemplo”, explica Lucy Dobbin, da Sergio Castro Imóveis.

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O projeto também ampliou o número de bairros que servirão como contrapartida para as construtoras que investirem no Centro da cidade – Lagoa e Botafogo, na Zona Sul, foram os bairros incluídos na proposta aprovada e que se juntaram a Copacabana, Ipanema e Tijuca. Barra da Tijuca e Glória, que estavam na proposta anterior, foram excluídos da matéria atual por meio de emendas apresentadas pelos vereadores. Fontes do mercado já previam que a inclusão da Barra não passaria, tendo em vista o crescimento da tese de que se deve priorizar áreas já urbanizadas em vez de construir mais infraestrutura. O gabarito das construções também foi alterado, mas lamentam a exclusão da Glória, que é considerada um apêndice do Centro. Em determinadas ruas da Tijuca e de Ipanema houve um aumento do gabarito máximo. Em Botafogo, que tem uma muito atuante associação de moradores, só serão permitidas construções de, no máximo, oito pavimentos, mesmo com o bônus.

Dobbin explica que apesar dos resultados tímidos do Reviver I, o projeto serviu para colocar na cabeça dos construtores que o Centro, berço da cultura brasileira, é desejável como moradia. Mas faltava fechar a conta. “Antes do Reviver II, apenas proprietários de imóveis no Centro com recursos para eles mesmos desenvolverem projetos residenciais nos seus próprios imóveis estavam embarcando na ideia. Não havia margem para uma pessoa de fora chegar, comprar um prédio, pagar pelo seu retrofit e requalificação e ainda revender com lucro”, explica a corretora. “Exceções foram imóveis vendidos na bacia das almas ou retomados por bancos que os leiloaram barato”. Com o Reviver II, segundo ela, a margem de lucro passa a ser possível. “Os proprietários de prédios inteiros comerciais que estão muito vendedores querem vender a cerca de R$2.500 por metro quadrado. Com os incentivos do Reviver I, a conta não fechava. Isso muda agora. Mas é lógico que estes edifícios são os mais antigos, e desatualizados., e são estes que virarão os retrofits residenciais”, esclarece a profissional da mais tradicional imobiliária da região.

Para viabilizar o desenvolvimento equilibrado entre o Centro Financeiro (super beneficiado no Reviver Centro II) e as regiões da Cruz Vermelha, Saara, Praça Tiradentes e Central do Brasil, vereadores e técnicos da Prefeitura discutiram sobre as melhores diretivas para requalificação destas regiões. Entre as medidas que foram também aprovadas está o aumento da bonificação para construções nas demais regiões fora do Centro Financeiro, de 40% para 60%, podendo atingir a 80% no caso de habitações de interesse social. A aprovação de incremento nestas regiões foi uma vitória do mercado imobiliário, que a todo o tempo tentou demonstrar que há mais terrenos vazios e prédios de um dono só nestas regiões, razão pela qual não deveriam ser esquecidas, pois podem se tornar também focos de desenvolvimento.

O vereador Átila A. Nunes (PSD) destacou que a grande preocupação dos vereadores na votação do Reviver Centro II foi a ampliação das unidades voltadas para a habitação popular. “Gostaria de frisar que este projeto tem preocupação com a moradia popular, uma vez que prevê o aumento em 50% de incentivos para essas construções. Por isso, dentro de uma concepção do século XXI, precisamos fazer do Centro uma área residencial, viva e dinâmica. E é isto que aprovamos aqui”, explicou ele, que é líder do governo no parlamento municipal.

O DIÁRIO levantou que a medida deve ajudar a saírem dois grandes empreendimentos que estão pra ser desenvolvidos no coração da parte mais pujante da região super-incentivada. Um grande terreno na esquina da rua Santa Luzia com a Presidente Antônio Carlos e o antigo ‘Buraco do Lume’. Imensas Torres devem acabar sendo construídas nos dois terrenos, segundo fontes do mercado. Ambos dependeriam apenas de posições de órgãos de patrimônio cultural. A prefeitura está trabalhando também na construção de uma nova praça na região, junto ao Fórum, onde até pouco tempo funcionava um horroroso estacionamento, praticamente em frente ao maior Edifício Garagem da cidade, “menos um contrassenso na cidade”, na opinião de Lucy, aplaudindo a iniciativa do município.

Além de estar renascendo para o turismo, a região da Praça XV deve também receber a primeira Área de Revitalização Econômica (ARE) da América Latina, que vem sendo desenvolvida pela Aliança Centro Rio, associação privada que congrega os maiores proprietários de imóveis da região Central. A ARE é um sistema de gestão privada de serviços suplementares que intensifica a limpeza, a gestão, a segurança e a decoração de um logradouro ou trecho geográfico, que passa a ser “adotado” pela iniciativa privada. O projeto está sendo desenvolvido para atender às imediações da Igreja de São José, e do Terminal Menezes Côrtes.

Assinaram o projeto Reviver Centro II: Aloisio Freitas (Cidadania); Rafael Willian Coelho (DC); Carlo Caiado (PSD): Marcos Braz (PL); Tânia Bastos (Rep); Mesa Diretora; Comissão de Finanças; Orçamento e Fiscalização Financeira; Comissão de Administração e Assuntos Ligados ao Servidor Público e Comissão de Justiça e Redação.

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1 COMENTÁRIO

  1. É absurdo que a contrapartida para as construtoras para edificação em áreas da zona sul, permitindo, inclusive, que se construa colado aos outros prédios e acima do gabarito… isso deveria ser algo que banido. E ainda pior é haver incluído toda Zona Sul… o que inclui áreas eles bairros como Urca(?)

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