RJ: Mercado de imóveis para locação segue aquecido, mas escassez de lançamentos acende sinal vermelho na habitação

Rio de Janeiro sofreu uma retração de mais de 30% nos lançamentos imobiliários. A cidade conta com estoque para apenas seis meses; especialistas culpam a regulação excessiva do mercado de construção e a concorrência com quem compra os imóveis para alugar por temporada, e alertam para problema habitacional

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Praia de Copacabana vista do Hotel Rio Othon Palace - Foto: Alexandre Macieira/Rio CVB

Com a aproximação das festas de final de ano, o mercado de aluguel de imóveis por temporada entrou em ebulição na cidade do Rio de Janeiro. O setor imobiliário carioca já estava fervendo por conta dos inúmeros eventos realizados na capital fluminense, como os shows de Roberto Carlos, do grupo pop RBD, da banda Red Hot Chilli Peppers, da cantora Taylor Swift, além da Final da Libertadores, entre outros eventos que chegaram a jogar a diária de apartamentos simples na rua Senador Dantas, no Centro, por exemplo, para além de R$ 1.300,00 por dia, segundo sites especializados.

Com a retomada das atividades turísticas, no pós-pandemia, os donos de imóveis verificaram uma aceleradíssima demanda por unidades alugadas por temporada – tendência que foi mais e mais consolidada desde então. A expectativa do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci-RJ) é de que para o Réveillon e o Carnaval a ocupação de apartamentos por temperada chegue a 100%, com Copacabana, Ipanema e Leblon liderando o ranking entre os bairros mais procurados. Segundo o Creci-RJ, a Barra da Tijuca, na Zona Oeste, tem ganhado protagonismo no segmento de locação por temporada, com a orla do bairro sendo procurada por turistas para as festividades da passagem de ano. Isso sem contar a explosão da locação de unidades para curto prazo na região Central, onde empreendimentos novos recém-entregues como o Send, na Senador Dantas, e o Hub, na Rua das Marrecas, acabaram sendo locados por diárias que ultrapassaram os mil reais. “A questão é que no Centro são poucos os imóveis em perfeito estado, mobiliados; mas quando existem, estão alugando facilmente por temporada, o que prejudica a oferta de imóveis para locação por longos períodos; praticamente não há apartamentos neste empreendimentos novos, mobiliados, pois ninguém quer ganhar R$ 2.000,00 por mês se pode ganhar uma média de R$ 400,00 por dia, com picos de R$ 1.300,00”, diz Wilton Alves, Diretor de Administração da Sergio Castro Imóveis, que alega sofrer com a escassez de imóveis em bom estado na região para locações por mais de 1 ano.

Em entrevista ao DIÁRIO DO RIO, no início de novembro, o corretor de imóveis especializado em locação por temporada, Iury Gaspar, previu a total ocupação das unidades para os eventos já realizados, com a mesma tendência se repetindo para o Verão 2023/2024. Segundo Iury, o aluguel por temporada é o tipo de hospedagem preferido por turistas brasileiros, especialmente paulistas e mineiros, seguidos por argentinos, franceses, americanos e asiáticos – mais dispostos a pagar além da média de mercado. “O perfil de público que busca imóveis por temporada é variado, composto por jovens, famílias, casais, sendo as unidades mais buscadas desde os pequenos (22 a 30m²) aos de dois ou três quartos”, disse o corretor, que conta com uma carteira diversificada de imóveis. Ao mesmo tempo, o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) vem se pronunciando contra a locação por temporada promovida por aplicativos como o Airbnb em condomínios exclusivamente residenciais, o que ainda não gerou um baque nesta modalidade, que segue em crescimento.

O cenário vantajoso, no entanto, acende um alerta para os dois principais gargalos do mercado imobiliário carioca: baixo estoque disponível e escassez de empreendimentos novos – os lançamentos. Nos primeiros nove meses de 2023, as vendas de imóveis registraram um acréscimo de 9,5% frente ao mesmo período do ano passado. Já o número de unidades lançadas sofreu 32,1% de retração no período citado, com apenas 9.539 novas unidades até setembro – menor nível de estoque imobiliário novo da história do Rio de Janeiro, segundo levantamento feito pela Associação das Empresas do Mercado Imobiliário.

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Segundo um levantamento realizado pela Ademi-RJ, o mercado carioca tem hoje apenas 10.068 unidades disponíveis para venda; estoque que, segundo o especialista é bom para apenas seis meses.

Especialistas frisam que, para reverter a tendência de retração no setor de vendas, é preciso criar uma legislação urbanística que leve empresários do setor a terem mais confiança para investir, com mais atratividade. Especialistas falam também no excesso de regulação a que estão sujeitos os construtores e incorporadores do Rio: obrigações de construir vagas de garagem num mundo em que o carro vem se tornando secundário e onde já existem imóveis com vaga construídos durante décadas; limitações arquitetônicas e de segurança difíceis de se conciliar com a construção a baixo custo; e isso sem contar limitações urbanísticas malucas e sem explicação lógica – um exemplo é a linha imaginária que separa o Centro de Santa Teresa, que corre paralela à rua do Riachuelo e limita terrenos em pleno Centro a receber apenas 3 andares, quando do outro lado da rua a construção pode ir além dos 12 andares.

Seguindo a lei mercadológica básica de oferta e demanda, os gargalos imobiliários afetam os preços das unidades ainda disponíveis tanto para venda quanto para locação, inclusive por temporada. A escassez de unidades joga os preços dos alugueis nas alturas, o que pode levar ao não atendimento da demanda, e à frustração do sonho da casa própria por pessoas que nem ganham tão mal. Ainda assim, nos últimos meses, o mercado do Rio mal tem conseguido dar conta dos períodos de pico gerados pelo setor de eventos e pelas festas tradicionais da cidade.

Lançamentos ‘triviais’, com plantas regulares, por conta de tido isto, tem jogado os valores de apartamentos compactos nem Ipanema, por exemplo, sem vista pro mar, perto de R$ 40.000,00 por cada metro quadrado. Parando pra fazer contas, estaríamos falando em vender um imóvel novo de 70 metros quadrados por R$ 2.800.000,00, por exemplo; o frenesi causado no mercado carioca por um imóvel novo numa cidade em que a escassez de lançamentos se torna uma realidade é que ocasiona estas distorções, enquanto um apartamento antigo na mesma localização pode chegar a custar a metade disso. No lançamento do Atlântico Bait, na Avenida Atlântica em Copacabana, a distorção foi flagrante: os apartamentos chegaram a serem vendidos por R$ 35.000,00 por metro quadrado, enquanto um apartamento standard, bem construído, na aristocrática avenida da praia de Copacabana, normalmente custa menos da metade disso. Segundo a corretora especialista na região, Elza Salles, “há que se levar em conta que um apartamento com obra nova se aproxima mais do valor do lançamento; recentemente vendemos um em ótimo estado a R$ 25.000,00 por metro quadrado; mas, mesmo assim, a distorção é fora do comum e o custo benefício do imóvel usado na mesma localização é inquestionável. Mas a questão é que cada vez mais apartamentos em bom estado têm sido utilizados para renda, em vez de moradia, e isso retira cada vez mais imóveis do mercado de venda para uso, subindo cada vez mais os valores de venda e aluguel do que está pronto pra uso“, diz.

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