Acho sempre muito engraçado quando alguém – gente de todo o tipo, para compras de todos os tamanhos – chega lá no escritório pedindo pra comprar um imóvel que dá 0,8% ao mês de rentabilidade de aluguel, que já esteja alugado e com contrato novo.
Já vendi imóveis nesta condição, claro! 75% deles não valiam o preço pelo qual foram vendidos. Aliás, bato sempre nesta tecla; dane-se o gráfico, as variáveis e aqueles cálculos malucos todos que os peritos fazem pra avaliar um imóvel. Todo mundo que tem experiência no mercado sabe que o perito primeiro olha anúncios no jornal (ou na net), acha o preço que o imóvel vale pela comparação, e depois dá lá o jeito dele pra este ser o resultado da sua equação maluca.
Imóvel é algo meio espiritual, sabe? Todas as vezes, nestes últimos 15 anos, que vendi um imóvel, quando entrei nele pensei: “ca*****, vou vender este imóvel”. Às vezes, ruínas que só um louco compraria. Você duvida? Visite Santa Teresa (Rua Almirante Alexandrino 301 – Castelinho caindo aos pedaços. Ruim de vender né? Pois é. Vendi QUATRO vezes em 5 anos pra 4 pessoas diferentes, cada uma comprando da seguinte pelo dobro do preço pago pela anterior). Eu sabia que ia vender aquele castelinho lindo.
O valor do aluguel é a pior ferramenta do mundo pra alguém comprar um imóvel
Voltando à vaca fria, o que quero dizer é que o imóvel vale o que ele vale. O valor do aluguel é a pior ferramenta do mundo pra alguém comprar um imóvel. Certa vez vendi um Shopping Center por 25 milhões, avaliado pelo dono por este valor porque os alugueis mensais atingiam a cifra de R$ 210.000 por mês. Pois em um ano de administração competente, os alugueis foram aumentados, um a um, e o valor do aluguel atingiu R$ 400.000,00. Pois é. Quem vendeu, não viu isso. Não olhou o que tinha nas mãos, só ficou lendo contratos e fazendo continhas matemáticas. Deu no que deu.
Quem compra não pode ter “olhos de madame”. Se tá feio, pode ficar bonito. Se é escuro, pode ficar claro. Se é velho, pode ficar novo. O que importa é o que custa para tanto: normalmente custa muito menos do que você imagina,. Então você ao comprar um imóvel reformado, provavelmente está dando lucro ao vendedor, que está ganhando pelo tempo que você ganha ao comprar algo pronto, e também em cima da mão de obra de quem deixou a obra pronta. Muito maior rentabilidade você pode obter ao comprar e reformar você mesmo seu imóvel, com o intuito de alugar.
Aliás, não falta quem vive disso: compra, reforma, aluga, e vende pra uma velhinha que acha que está fazendo o negócio da vida dela porque está comprando um imóvel rendendo 0,8% ao mês. Na verdade, o imóvel por vezes está rendendo é 1,3 a 1,5% ao mês para quem teve o trabalho todo, e agora vende, com lucro, pra poder começar o trabalho todo outra vez.
Meu conselho é ver o que você está comprando, independentemente do preço do aluguel vigente, pois isso pode maquiar (para um lado ou para o outro) uma outra situação. E fique atento; a maioria dos imóveis alugados tem uma multa para o caso do inquilino sair, e esta multa, por lei, é proporcional ao tempo decorrido de contrato, raramente ultrapassando três aluguéis.
