O Centro do Rio de Janeiro parece caminhar para se tornar o bairro mais cobiçado da capital para investimentos e novos negócios, tudo graças a uma nova expansão do programa Reviver Centro, criado pela Prefeitura do Rio, em 2021. Ao menos no que depender do prefeito Paes, o alvo da prefeitura é a recuperação urbanística, cultural, social e econômica da região central da cidade. E para alavancar, ainda mais, o que já havia sido decidido no início do mandato, uma nova iniciativa será feita em fevereiro. O mercado imobiliário está otimista.

A Prefeitura do Rio vai enviar este mês à Câmara Municipal um pacote de medidas para turbinar o Reviver Centro. A ideia é atrair o setor imobiliário com mais benesses capazes de acelerar a retomada da região: flexibilização de gabaritos, isenção de impostos e ampliação do mecanismo conhecido como Operação Interligada. Quem construir ou reformar imóveis na área do projeto receberá uma espécie de bônus para executar projetos em bairros muito cobiçados do Rio, como o próprio Centro, a Zona Sul e em alguns pontos da Barra, além de bairros da Zona Norte.

Além disso, uma novidade está na lista de incentivos, uma região do Centro passará a ter gabarito livre. Um longo trecho do bairro não terá mais limites de altura para edificações – exceto se estiverem na proximidade de bens tombados, que são especialmente tutelados. Nas áreas de gabarito livre, a área total construída poderá variar de um a 15 vezes o tamanho do terreno. Em um lote com mil metros quadrados, poderá ser erguido um edifício de até 15 mil metros quadrados. Mas, se o empreendedor aplicar nesse projeto o bônus do potencial construtivo por investir no Centro, ele poderá levantar um prédio de 30 mil metros quadrados.

Na região proposta para o ”gabarito livre”, alguns imóveis e terrenos especialmente grandes chamam a atenção e poderiam se tornar imensos empreendimentos. O terreno do antigo buraco do Lume na rua São José – ao lado do Terminal Garagem Menezes Côrtes – cujo destombamento vem sendo discutido, é um deles. Outro é o terreno onde seria erguido o Edifício Ninho das Águias – que teria 55 andares, projeto da malograda construtora Veplan, hoje um grande estacionamento que ocupa enorme área entre a Travessa do Ouvidor e a Rua da Quitanda. O enorme prédio do Shopping Candelária, na rua Gonçalves Dias, de um só dono, com sua enorme galeria de lojas e andares de escritórios, também seria uma grande opção para incorporadores. O prédio do Jockey Clube poderia ser outra opção. “São poucos os imóveis com terrenos relevantes e que não sejam tombados. É preciso que a prefeitura entenda que não é nada fácil fazer negócios com prédios onde a propriedade é fragmentada em condomínios. Isso é quase impossível. Os terrenos e prédios de um dono só é que apresentam-se como massa crítica pra novas construções. A região da Visconde do Rio Branco ficou de fora mas deveria ser avaliada numa próximo rodada, pois tem bastantes terrenos que podem servir muito bem à revitalização”, diz Marcos Queiroga, diretor regional da Sergio Castro Imóveis no grande Centro.

Também será permitido, para atrair moradores, a construção de escolas em prédios mistos, de hospitais e clínicas. Eduardo Paes, prefeito do Rio, justifica que as mudanças irão pegar, de vez, o mercado. “A gente quer acelerar a transformação da área. Mas o mercado acenou que precisa de mais incentivos para investir no Centro e não só priorizar outras áreas da cidade”.

A transferência de potencial construtivo promete ser uma grande isca para “pescar” novos investidores. De acordo com as regras em vigor, para investir no Centro, as construções na região ganham o direito a uma bonificação de 40%. Isso significa que quem levanta ou reforma um residencial de mil metros quadrados na região central tem o direito de construir um imóvel de 400 metros quadrados na Zona Norte – exceto Ilha do Governador –, em Ipanema e em Copacabana, com regras mais flexíveis. A idéia é usar o potencial adquirido para preencher os chamados vazios urbanos, aqueles chamados ”sorrisos banguelas”, em que um prédio é bem mais baixo que os vizinhos por ter sido construído em época diferente – e portanto sob leis diferentes. Isso, é claro, não afeta imóveis tombados, que não podem ser demolidos.

A nova proposta, se aprovada, irá além e o bônus subirá para 100%. Então, mil metros no Centro darão direito aos mesmos mil metros nas chamadas áreas receptoras, que também foram ampliadas. Entraram na lista Lagoa, Botafogo, Glória e parte da Barra. Como são áreas muito densas, com poucas opções de terrenos livres, a prefeitura vai flexibilizar os gabaritos de prédios colados à divisa — quando não há espaço entre os edifícios.

O subsecretário de Desenvolvimento Econômico, Thiago Dias, explicou que o gabarito da Zona Sul será respeitado. “Além disso, será preciso seguir as regras de tombamento. O que acontece é que, ao longo dos anos, ocorreram mudanças na legislação, deixando construções de diferentes alturas. Hoje há espaços ao lado de prédios maiores (colados às divisas), onde a legislação atual não permite construir acima de 12 metros”, conclui Dias.

A prefeitura também pretende flexibilizar a legislação para ser menos restritiva para hospitais e unidades educacionais no Centro.

Isenção do ITBI

Outro estímulo é que para ter direito ao bônus da operação interligada não será mais necessário pagar uma taxa de outorga – o que está previsto no atual Reviver Centro. A bonificação também pode chegar a 150% se, no novo projeto, o incorporador separar pelo menos 20% dos imóveis para alugar para famílias de baixa renda. Haverá ainda isenção do ITBI nos primeiros cinco anos após a revisão da lei. Depois disso, os descontos no imposto vão sendo reduzidos ano a ano.

Bem recebido

Dentro do atual modelo do Reviver Centro, já há 32 empreendimentos em fase de licenciamento, e seis deles em obras. Os empresários pagaram R$ 3,9 milhões de taxas para transferir o potencial construtivo para cinco imóveis em Ipanema e um em Copacabana. Se a lei com as mudanças for aprovada, a prefeitura pretende devolver esses valores aos investidores.

O presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), Marcus Saceanu, disse, ao jornal O Globo, que “quanto mais amplo for o alcance da operação interligada bem como a possibilidade de isenções da contrapartida, mais investidores se interessarão pelo Centro e mais rápido a região ganhará um novo perfil”.  

Já o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-RJ), Claudio Hermolin, também fez uma avaliação positiva sobre as novas medidas – que foram bem recebidas pelo setor imobiliário.

“O mercado tem interesse no Centro. Ajustes, como a isenção da outorga e ampliação das áreas da operação interligada, precisam ser feitos. Caso contrário, a conta não fecha”, afirma Hermolin.

A Noite

A prefeitura alega que as mudanças podem ajudar também a viabilizar as reformas necessárias para reabrir o Edifício A Noite, na Praça Mauá. Fechado desde 2012, o imóvel está à venda pela União por R$ 28 milhões, e a prefeitura pretende comprá-lo e revendê-lo a investidores privados, que poderiam usufruir desses novos incentivos.

Outros incentivos

Além das modificações do Reviver Centro e das propostas para sua revisão, outros projetos foram criados para contribuir com o crescimento econômico e cultural da região central.

No fim de 2022, o prefeito do Rio, Eduardo Paes, anunciou que iria atuar para reabrir lojas do Centro da cidade que foram fechadas durante o surto de Corona Vírus. A Prefeitura se comprometeu a ajudar no aluguel dos estabelecimentos, desde que o local se destine a algumas atividades específicas.

E no começo de 2023 a proposta foi ampliada. A ideia, do novo edital, é identificar, dentro de um quadrante geográfico específico, os imóveis térreos ociosos e impulsionar o desenvolvimento de atividades culturais e artísticas na região, como galerias de arte, livrarias, centros de cultura, ateliers de artistas, antiquários, música e vários outros tipos de negócios. São as chamadas fachadas vivas, que trazem movimento para as ruas, maior sensação de segurança e maior atratividade.

O quadrante inicialmente beneficiado pelo subsídio foi ampliado para incluir a região da Praça XV, que conta com os principais Centros Culturais da cidade, estação de VLT, Barcas, o polo gastronômico mais badalado do Centro, e algumas das mais importantes e históricas Igrejas do Brasil.

 A região é um Conjunto Tombado Nacional, com muitos prédios tutelados pelo Iphan e ruas inteiras com uma configuração que lembra muito Lisboa, além de contar com o Arco do Teles, o Paço Imperial e a Travessa do Comércio, que ainda mostram a originalidade de um Rio do tempo dos Vice Reis. A área conta com restaurantes famosos e tradicionais instalados em sobradões cheios de história, como o Cais do Oriente, o Rio Minho, o Al Khayam, e outros de fama mais recente, como o Capitu e o Sobrado da Cidade.

A área do projeto, agora atualizada para incluir o quadrante (mapa na foto abaixo), inclui pontos de maior interesse da região Central como o trecho da Igreja da Candelária, além da Praça XV. O perímetro de incentivo fica agora compreendido entre a Avenida Rio Branco, a rua da Assembléia, a Orla Conde e a Praça Pio X. Além do impacto direto nessas áreas, a reativação da região também poderá beneficiar outras localidades próximas como a Praça Mauá e a Cinelândia, dando um impulso ainda maior ao projeto Reviver Centro, idealizado pelo ex-secretário Washington Fajardo, que levou o Centro a se tornar novamente alvo dos incorporadores imobiliários.

Os negócios dentro da área definida serão beneficiados com subsídio do Município para custos ordinários das lojas; a Cidade formará um cadastro dos imóveis vazios na região – que deverão estar com as certidões em ordem, segundo o edital, e serem inscritos no programa pelos seus proprietários – e fará o ‘match‘ com os empreendedores que estejam buscando espaços para instalar negócios que atendam às características culturais desejadas. A cidade pagará até R$ 14.400,00 mensais de incentivo para cada negócio, o que corresponde ao valor máximo, de R$ 75,00 por metro quadrado, em uma loja de 192 metros quadrados. O prazo para o programa é de 4 anos. O imóvel tem que, obrigatoriamente, ser térreo e ter fachada voltada para a rua.