Novos incentivos da Prefeitura prometem mudar completamente a região Central do Rio

Prefeitura do Rio faz mais concessões para atrair o setor imobiliário a investir no Centro; com grande flexibilização de gabaritos, isenção de impostos, incentivos e bonificações que chegam a 100%, a região vai se tornando mais cobiçada

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Vista aérea do bairro do Flamengo e do Centro do Rio- Foto: Rafa Pereira/Diário do Rio

O Centro do Rio de Janeiro parece caminhar para se tornar o bairro mais cobiçado da capital para investimentos e novos negócios, tudo graças a uma nova expansão do programa Reviver Centro, criado pela Prefeitura do Rio, em 2021. Ao menos no que depender do prefeito Paes, o alvo da prefeitura é a recuperação urbanística, cultural, social e econômica da região central da cidade. E para alavancar, ainda mais, o que já havia sido decidido no início do mandato, uma nova iniciativa será feita em fevereiro. O mercado imobiliário está otimista.

A Prefeitura do Rio vai enviar este mês à Câmara Municipal um pacote de medidas para turbinar o Reviver Centro. A ideia é atrair o setor imobiliário com mais benesses capazes de acelerar a retomada da região: flexibilização de gabaritos, isenção de impostos e ampliação do mecanismo conhecido como Operação Interligada. Quem construir ou reformar imóveis na área do projeto receberá uma espécie de bônus para executar projetos em bairros muito cobiçados do Rio, como o próprio Centro, a Zona Sul e em alguns pontos da Barra, além de bairros da Zona Norte.

Além disso, uma novidade está na lista de incentivos, uma região do Centro passará a ter gabarito livre. Um longo trecho do bairro não terá mais limites de altura para edificações – exceto se estiverem na proximidade de bens tombados, que são especialmente tutelados. Nas áreas de gabarito livre, a área total construída poderá variar de um a 15 vezes o tamanho do terreno. Em um lote com mil metros quadrados, poderá ser erguido um edifício de até 15 mil metros quadrados. Mas, se o empreendedor aplicar nesse projeto o bônus do potencial construtivo por investir no Centro, ele poderá levantar um prédio de 30 mil metros quadrados.

Na região proposta para o ”gabarito livre”, alguns imóveis e terrenos especialmente grandes chamam a atenção e poderiam se tornar imensos empreendimentos. O terreno do antigo buraco do Lume na rua São José – ao lado do Terminal Garagem Menezes Côrtes – cujo destombamento vem sendo discutido, é um deles. Outro é o terreno onde seria erguido o Edifício Ninho das Águias – que teria 55 andares, projeto da malograda construtora Veplan, hoje um grande estacionamento que ocupa enorme área entre a Travessa do Ouvidor e a Rua da Quitanda. O enorme prédio do Shopping Candelária, na rua Gonçalves Dias, de um só dono, com sua enorme galeria de lojas e andares de escritórios, também seria uma grande opção para incorporadores. O prédio do Jockey Clube poderia ser outra opção. “São poucos os imóveis com terrenos relevantes e que não sejam tombados. É preciso que a prefeitura entenda que não é nada fácil fazer negócios com prédios onde a propriedade é fragmentada em condomínios. Isso é quase impossível. Os terrenos e prédios de um dono só é que apresentam-se como massa crítica pra novas construções. A região da Visconde do Rio Branco ficou de fora mas deveria ser avaliada numa próximo rodada, pois tem bastantes terrenos que podem servir muito bem à revitalização”, diz Marcos Queiroga, diretor regional da Sergio Castro Imóveis no grande Centro.

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Também será permitido, para atrair moradores, a construção de escolas em prédios mistos, de hospitais e clínicas. Eduardo Paes, prefeito do Rio, justifica que as mudanças irão pegar, de vez, o mercado. “A gente quer acelerar a transformação da área. Mas o mercado acenou que precisa de mais incentivos para investir no Centro e não só priorizar outras áreas da cidade”.

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Imagem apenas ilustrativa | Vista aérea do Largo da Carioca, no centro do Rio de Janeiro – RJ | Foto: Rafa Pereira – Diário do Rio

A transferência de potencial construtivo promete ser uma grande isca para “pescar” novos investidores. De acordo com as regras em vigor, para investir no Centro, as construções na região ganham o direito a uma bonificação de 40%. Isso significa que quem levanta ou reforma um residencial de mil metros quadrados na região central tem o direito de construir um imóvel de 400 metros quadrados na Zona Norte – exceto Ilha do Governador –, em Ipanema e em Copacabana, com regras mais flexíveis. A idéia é usar o potencial adquirido para preencher os chamados vazios urbanos, aqueles chamados ”sorrisos banguelas”, em que um prédio é bem mais baixo que os vizinhos por ter sido construído em época diferente – e portanto sob leis diferentes. Isso, é claro, não afeta imóveis tombados, que não podem ser demolidos.

A nova proposta, se aprovada, irá além e o bônus subirá para 100%. Então, mil metros no Centro darão direito aos mesmos mil metros nas chamadas áreas receptoras, que também foram ampliadas. Entraram na lista Lagoa, Botafogo, Glória e parte da Barra. Como são áreas muito densas, com poucas opções de terrenos livres, a prefeitura vai flexibilizar os gabaritos de prédios colados à divisa — quando não há espaço entre os edifícios.

O subsecretário de Desenvolvimento Econômico, Thiago Dias, explicou que o gabarito da Zona Sul será respeitado. “Além disso, será preciso seguir as regras de tombamento. O que acontece é que, ao longo dos anos, ocorreram mudanças na legislação, deixando construções de diferentes alturas. Hoje há espaços ao lado de prédios maiores (colados às divisas), onde a legislação atual não permite construir acima de 12 metros”, conclui Dias.

A prefeitura também pretende flexibilizar a legislação para ser menos restritiva para hospitais e unidades educacionais no Centro.

Isenção do ITBI

Outro estímulo é que para ter direito ao bônus da operação interligada não será mais necessário pagar uma taxa de outorga – o que está previsto no atual Reviver Centro. A bonificação também pode chegar a 150% se, no novo projeto, o incorporador separar pelo menos 20% dos imóveis para alugar para famílias de baixa renda. Haverá ainda isenção do ITBI nos primeiros cinco anos após a revisão da lei. Depois disso, os descontos no imposto vão sendo reduzidos ano a ano.

Bem recebido

Dentro do atual modelo do Reviver Centro, já há 32 empreendimentos em fase de licenciamento, e seis deles em obras. Os empresários pagaram R$ 3,9 milhões de taxas para transferir o potencial construtivo para cinco imóveis em Ipanema e um em Copacabana. Se a lei com as mudanças for aprovada, a prefeitura pretende devolver esses valores aos investidores.

O presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), Marcus Saceanu, disse, ao jornal O Globo, que “quanto mais amplo for o alcance da operação interligada bem como a possibilidade de isenções da contrapartida, mais investidores se interessarão pelo Centro e mais rápido a região ganhará um novo perfil”.  

Já o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-RJ), Claudio Hermolin, também fez uma avaliação positiva sobre as novas medidas – que foram bem recebidas pelo setor imobiliário.

“O mercado tem interesse no Centro. Ajustes, como a isenção da outorga e ampliação das áreas da operação interligada, precisam ser feitos. Caso contrário, a conta não fecha”, afirma Hermolin.

A Noite

A prefeitura alega que as mudanças podem ajudar também a viabilizar as reformas necessárias para reabrir o Edifício A Noite, na Praça Mauá. Fechado desde 2012, o imóvel está à venda pela União por R$ 28 milhões, e a prefeitura pretende comprá-lo e revendê-lo a investidores privados, que poderiam usufruir desses novos incentivos.

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Foto Cleomir Tavares/ Diario do Rio

Outros incentivos

Além das modificações do Reviver Centro e das propostas para sua revisão, outros projetos foram criados para contribuir com o crescimento econômico e cultural da região central.

No fim de 2022, o prefeito do Rio, Eduardo Paes, anunciou que iria atuar para reabrir lojas do Centro da cidade que foram fechadas durante o surto de Corona Vírus. A Prefeitura se comprometeu a ajudar no aluguel dos estabelecimentos, desde que o local se destine a algumas atividades específicas.

E no começo de 2023 a proposta foi ampliada. A ideia, do novo edital, é identificar, dentro de um quadrante geográfico específico, os imóveis térreos ociosos e impulsionar o desenvolvimento de atividades culturais e artísticas na região, como galerias de arte, livrarias, centros de cultura, ateliers de artistas, antiquários, música e vários outros tipos de negócios. São as chamadas fachadas vivas, que trazem movimento para as ruas, maior sensação de segurança e maior atratividade.

O quadrante inicialmente beneficiado pelo subsídio foi ampliado para incluir a região da Praça XV, que conta com os principais Centros Culturais da cidade, estação de VLT, Barcas, o polo gastronômico mais badalado do Centro, e algumas das mais importantes e históricas Igrejas do Brasil.

 A região é um Conjunto Tombado Nacional, com muitos prédios tutelados pelo Iphan e ruas inteiras com uma configuração que lembra muito Lisboa, além de contar com o Arco do Teles, o Paço Imperial e a Travessa do Comércio, que ainda mostram a originalidade de um Rio do tempo dos Vice Reis. A área conta com restaurantes famosos e tradicionais instalados em sobradões cheios de história, como o Cais do Oriente, o Rio Minho, o Al Khayam, e outros de fama mais recente, como o Capitu e o Sobrado da Cidade.

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Fachada do Paço Imperial, na praça XV, localizada no centro do Rio de Janeiro | Foto: Rafa Pereira – Diário do Rio


A área do projeto, agora atualizada para incluir o quadrante (mapa na foto abaixo), inclui pontos de maior interesse da região Central como o trecho da Igreja da Candelária, além da Praça XV. O perímetro de incentivo fica agora compreendido entre a Avenida Rio Branco, a rua da Assembléia, a Orla Conde e a Praça Pio X. Além do impacto direto nessas áreas, a reativação da região também poderá beneficiar outras localidades próximas como a Praça Mauá e a Cinelândia, dando um impulso ainda maior ao projeto Reviver Centro, idealizado pelo ex-secretário Washington Fajardo, que levou o Centro a se tornar novamente alvo dos incorporadores imobiliários.

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Nova Área adicionada ao projeto, destacada no edital do dia 02/02


Os negócios dentro da área definida serão beneficiados com subsídio do Município para custos ordinários das lojas; a Cidade formará um cadastro dos imóveis vazios na região – que deverão estar com as certidões em ordem, segundo o edital, e serem inscritos no programa pelos seus proprietários – e fará o ‘match‘ com os empreendedores que estejam buscando espaços para instalar negócios que atendam às características culturais desejadas. A cidade pagará até R$ 14.400,00 mensais de incentivo para cada negócio, o que corresponde ao valor máximo, de R$ 75,00 por metro quadrado, em uma loja de 192 metros quadrados. O prazo para o programa é de 4 anos. O imóvel tem que, obrigatoriamente, ser térreo e ter fachada voltada para a rua.

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14 COMENTÁRIOS

  1. Parabéns ao Jornal.
    Venho acompanhando o Projeto Reviver.
    Acho uma boa ideia, se fazem da melhor forma, é outra questão.
    Como foi comentado por aqui, várias lojas fechadas e lojistas guerreiros na região.
    Temos o projeto inicial do Metrô Linha 2 que até hoje não sai do papel.
    Tal projeto contemplava a Estação da Cruz vermelha, que mudaria toda dinâmica da região até a Praça XV.
    Iria atrair novos moradores e circulação financeira.
    Sinto falta deste canal ser vanguardeiro e constante com esta discussão, inclusive buscar fazer acontecer.

  2. Quero dar meu pitaco nessa discussão. Gostaria que os Vereadores estivessem atentos aos munícipes que estão se manifestando aqui. Alô! Vereador Pedro Duarte, faça chegar aos seus colegas da Câmara essa discussão. Primeiramente, sou contra a mudança da legislação (Lei Orgânica) que estabelece que só até 12 metros pode ser colado nas divisas. Esse dispositivo já foi um avanço, mas mesmo assim insuficiente. O Rio é uma cidade insalubre pelas próprias características topográficas e de clima. Aqui nenhuma construção deveria existir colada nas divisas para que o ar que sopra durante o dia e à noite possa circular normalmente. Estamos ao nível do mar e com maciços logo após o mar e nas nossas costas (região serrana) o que impede que esse ar flua como deveria, logo alteração nesse dispositivo é um crime contra o bem estar e saúde dos cariocas. Muitos outros que aqui estão se manifestando tem ressaltado outras questões também importantes. Esse afã de querer resgatar o centro do Rio vai nos levar a algumas monstruosidades que só serão observadas num futuro próximo. Não se pode ter esse desespero, quando sabemos que algumas causas do esvaziamento do Centro tem origens e destinos. Quem tem 60 anos ou mais lembra da intenção do ex-Prefeito Cesar Maia que pretendia mudar a centralidade para a Barra da Tijuca. Não deu outra; vários incentivos tornaram a Barra hoje num centro comercial e de negócios, além de residencial, fazendo com que várias empresas para lá se mudassem. Hoje, bairros como Botafogo, Leblon e Barra não são apenas Centros de Bairros que permitem a existência de profissionais liberais, mas concentram grande números de sedes grandes e médias empresas. Foram esses alguns dos motivos que levaram o centro ao seu esvaziamento. É claro que existem outros. Outra questão que achei pertinente é a questão do prédio A Noite. A Câmara Municipal acabou de comprar um prédio na Cinelândia que deve ter a mesma área locável do prédio da Praça Máua, no entanto um está a venda por 28 milhões e o outro custou 150 milhões. Acho essa discussão pertinente porque o Prefeito fala em comprar esse prédio para não sei o quê! Vamos discutir isso tudo para alertar nossos vereadores sobre a necessidade de se ter mais debate. O Diário do Rio pode ser um fórum para isso desde que os senhores vereadores queiram ouvir o que pensa a população carioca.

  3. A prefeitura está segregando o Bairro Centro com a criação de “zonas de privilégio ” dentro do bairro. Os incentivos estão sendo direcionados a determinadas partes do bairro, quando deveriam abranger o bairro como um todo. Já saíram leis específicas dando anistia de IPTU pra determinados “iluminados amigos do rei” em algumas partes do bairro , ao passo que comerciantes da região da Lapa que estão com suas lojas fechadas e sem vendas do mesmo jeito estão recebendo guais de IPTU de 2023 com aumemto de 11,5%!!! Isso mesmo, pasmem, a prefeitura tem a coragem de estuprar o contribuinte com 11,5% de aumento no IPTU 2023 num bairro que está falido por culpa do fechamento que ela ordenou. Mas…no bairro centro é assim, enquanto uns são obrigados a pagar IPTU com 11,5% de aumento, outros, no mesmo bairro, recebem o benefício de isenção de IPTU. Infelizmente só os amigos do nervosinho da lava-jato ou gente de influência política pra conseguir isso. Infelizmente no bairro centro, “pau que bate em Chico, só bate em Chico”. O Prefeito monta o programa Reviver Centro as custas de parte de moradores do bairro, que irão bancar esses incentivos pagando 11,5% de aumento no IPTU. Parabéns aos comerciantes da Lapa, com suas lojas fechadas ou sem movimento, paguem direitinho e fiquem calados.

  4. A ‘Síndrome de Balneário Camboriú’ infectando a prefeitura da cidade de São Sebastião do Rio de Janeiro. Aqui, como a nossa baía de Guanabara já está açoreada e poluída, nem sequer será preciso mais aterros, quanto ao aumento do esgoto. Eduardo não para de fazer paeslhaçadas, pois para esse alcaide o Rio é um grande e permanente carnaval.

  5. Se o Ed. A Noite já está à venda pela União, por que os interessados não o adquirem diretamente da União? Por que a Prefeitura do Rio deveria comprá-lo para depois revendê-lo? Vai vender o prédio pelo mesmo valor? Então que diferença faz para o comprador? Vai vendê-lo por mais do que 28 milhões? Quem vai pagar? Vai vender por MENOS de 28 milhões? Então a população carioca é que vai pagar para especulador imobiliário lucrar? Olho nessa transação!
    Flexibilização do gabarito significa transformar o local em uma ilha de calor (mais do que já é). O que será feito, por exemplo, com a rede subterrânea de esgotos? Será reformulada para comportar um aumento da vazão de esgotos? Ou veremos mais bueiros estourando por toda parte?
    Tantas isenções fiscais servirão para reduzir o valor dos novos imóveis? Sabemos que não, pois a ideia é justamente “embelezar” a área e aumentar o valor do m², o que significa, mais especulação imobiliária. Além disso, a Prefeitura estará abrindo mão de receita, então de onde virão os recursos para investimentos em infraestrutura importantes não só para o Centro, mas principalmente para os bairros periféricos? Haverá aumento da arrecadação de ISS que compense as isenções? Que garantias temos de que a Prefeitura aumentará a arrecadação?
    Tudo isso me parece fumaça para esconder o de sempre: meia dúzia de especuladores vão encher os bolsos de dinheiro, enquanto a cidade se deteriora.

    • Marcel, bom comentário. Entretanto, aquele prédio tá parado há tanto tempo que valia a pena dar de graça ou a preço ridículo só na promessa que vire algo gerador de renda e emprego na região. Muito melhor que continuar dando custo e sendo prédio fantasma.

      • Mais aí seria o contribuinte pagando para algum magnata especulador ganhar dinheiro em cima. Sou contra. Existem alternativas para utilização do imóvel que não recaiam no lombo do contribuinte, basta ter vontade política. Fiquemos alertas e críticos!

  6. Tanta criatividade e o Centro continua sangrando. “potencial construtivo” é algo pior que a “mais valia” que gerou um monte de gorduras, ou melhor, acréscimos fora de padrão em estruturas mas que, mediante uma taxa paga a prefeitura, ela fez vista grossa aos absurdos. Agora é o “pague 1, leve 2”. Prometer direitos construtivos de 100% (Os 40% já oferecidos são pouco ou nada atrativos) em áreas hoje muito melhores que o Centro hoje não garante nada a não ser reservas de mercado, prendendo terrenos e licenças para especulação futura ou possibilitando, numa “mais valia” combinada, liberações de construções fora do padrão atual. O “sorriso banguela” poderá ser transformar em “pernas de pau”. Por que não se faz o inverso: As empresas potencializam áreas do subúrbio que estão em vias de destruição, já altamente degradadas e ai se concede o bônus de construção no Centro. É evidente que pela seletividade do processo interesses muito singulares estão sendo atendidos, já que pooucos tem capital para essa empreitada. Imaginando o desfecho disso fará com que o Centro tenha prédios “TOTALFLEX” com atividades mistas e até escolas dentro do prédio. Um camelódromo vertical, como os de São Paulo. Você mora no 3o.andar, com problemas de ruído pois uma creche vai ser liberada no 4o.andar. Mas você nem precisa sair de casa, no 5o.andar tem lojas de eletro-celular. Comida? Sem stress! Tem uma fábrica de quentinha no 6o.andar te fornecendo a R$ 15. Fim de semana, nem precisa sair do prédio, pois não faltará a birosca ou barzinho de porta noutro pavimento, que venderá de tudo, do pão a cerveja. Quem vai fiscalizar algo com estruturas assim normatizadas? A Zona Sul dos anos 50 e 60 tinha esse salve se quem puder em algumas ruas e prédios. Loucura? Ponha sua imaginação para funcionar. Com um pouco de criatividade, tudo poderá ser permitido. Até um possível carnaval nas escadas e elevadores, sem sair pra rua. #RIOFESTANOAPE

    • Interessantes comentários, Jorge. Parece antenado no assunto! Discorra mais sobre a sua crítica de mais-valia e “leve 2 pague 1″… não sei bem das regras de construção no município.

      • mais valia= Pagamento de contrapartida financeira a PMRJ para legalizar obras que jamais seriam liberadas. Só se refizessem do zero. Anexação de áreas comuns, fechamento de sacadas, áreas de floresta ou terrenos públicos, etc. Normalmente é coisa de quem tem grana. A flexibilização vem desde 1986 (Saturnino Braga) com renascimentos em 2009, 2015 (Paes) e a ultima em 2018 com o Crivella.

        Leve 2 pague 1 = digamos que você consiga uma licença de vulto de 5000/10000m2 de lajes numa área podre do Centro (prédio novo ou retrofit) e receba opção para viabilizar uma mesma área noutra área valorizada. Pegue por exemplo prédios pequenos da zona sul, como fizeram e fazem no Leblon. Podem avançar sobre a Glória por exemplo. Qual vai primeiro? Cozinham o do Centro e fazem o mais rentável pra fazer grana. Fazem ele até menor, que ainda dá mais lucro. É uma boa pedalada imobiliária. E quanto ao calor, rico e pobre compram ar condicionado.

  7. Enquanto isso, você… ei! Você mesmo, quitandeiro de Ricardo de Albuquerque: continue pagando seu imposto, alíquota cheia e taxa de fiscalização sanitária, religiosamente na data combinada, tá?

    Você não está nas prioridades. Nunca esteve. Só quem é maravalley ou revivido!

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